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谈楼说按/定按免压测 入市更弹性\中原按揭经纪董事总经理王美凤

2020-12-21 04:24:03大公报
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  今年11月按证公司公布延续定按试验计劃,并因应市场按息跌幅调整10年、15年及20年之定息率分别为1.99%、2.09厘、2.19厘,用家反应如何呢?

  定按试验计劃於11月2日公布调低息率,但11月份银行同业拆息却明显下跌,1个月拆息由10月份平均0.42%再跌至11月份0.15%,月内拆息更低至0.1%,最近因短期因素拆息稍为回升至0.28%水平,总结近月H按实际息率低至1.4厘至1.6厘水平,较定按息率低约半厘或以上,H按息的跌幅无疑削减了定按吸引力,相信亦影响了定按申请量。

  定按借款人毋须符合加息压力测试,只需符合现行的供款佔入息比率要求,但由於按保计劃在放宽后亦具有压测审批弹性,故此定按未至於发挥独有优势。但定按计劃息率调低后,1.99%至2.19%之定按息率低於现时H按的封顶息率2.5%,换句话说,定按用家只需要通过低至1.99%计算之每月供款佔入息要求,而不需要通过以H按封顶息率2.5厘加3厘计算之压力测试,入息要求可透过使用定按计劃而降低。尤其对於购置楼价过千万单位之买家,或会基於上述免压测弹性而选择申请定按计劃,申请之按揭额可高达1000万元,以按揭成数五成计,楼价可达2000万。

  不过,由於定按息率始终高於市场水平,等同用家以高一点按息换取定息期保障,而本地用家较习惯性喜欢即时悭息效果的按揭计劃,加上市场预期港息很有可能跟随美息在未来一两年时间仍维持现时低水平,故此低息H按仍会维持逾九成之高选用比例;在低息期平稳持续期间,定息按揭的使用率暂仍会处於低水平。相信政府是希望提供多元化按揭选择予用家,让用家可选择透过定按计劃锁定每月供款额及按息支出,适合不想承受息率波动风险的长线用家。

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