图：中国经济发展日益向前，不仅彰显香港国际金融中心在环球的核心地位，更是充分肯定楼市稳步向上。

　　每年年初笔者都会发表“楼市十大忠告”予读者参考，2021年已是第十四年了。

　　1.西去东来。2008年开始笔者便认为中国经济会不断跑赢其他大国，多次提出“勿低估中国实力，勿迷信美国神话”。到了今天中国已成为最大消费国，在“一带一路”的推动下，东盟不单取代了美国及欧盟成为中国最大贸易夥伴，中国更加联合东盟成为最大经济体系。GDP增长在疫情下进一步取得优势。

　　本来霸佔全球大部分利益的西方国家，若不及时作出改革去改变分配社会利益的不平衡，“西去东来”必成定局。

　　2.西方围堵中国成长期常态。我们在投资及生活上也要习惯西方国家总能製造理由去“制裁”中国，但西方国家并没有努力去做好他们自己的生产力。因此“美国国势日益衰落下，时间对中国有利”。对有準备的人来说，西方製造的市场波折往往提供了楼市入市时机。

　　3.香港金融中心更大步向前。2009年起笔者便认为香港会与纽约、伦敦平分国际金融中心的春色。既然西去东来大势已成，成为更主要金融中心的就是香港。去年我说“香港虽失去区域性领导地位，但中央显然已有新的布局，继续保持香港的资金充裕及上市集资的良好功能”。未来无论中美关係是和是鬥也好，香港的国际金融中心体积也在高速膨胀。

　　4.进一步水淹香江。2008年开始笔者强调东西方资金皆汇聚香港，香港M3（泛指资金总供应量）已由当年1月的6.05万亿港元至今天的15.78万亿港元。M3增加就令到低息潮更进一步持续，即之前忠告说的“超低息年代”。

  5.财富效应成主力。第一代的财富效应源於笔者06年提出的“钱罂效应”。当人们买楼比率大减，大比例的人们实际上只供楼而不投资，是不间断地累积财富，2010年也忠告：“钱罂效应进入新阶段。”业主社群实力强横亦是多年放盘量日益减少的原因，而来年换楼客／业主客才是市场的主导。