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楼按明鉴/工商舖按揭大不同\经络按揭转介首席副总裁 曹德明

2021-02-22 04:25:14大公报
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  新年快乐,笔者祝各位读者牛年大吉、身体健康、财运犇腾!

  近期楼市回暖,新盘卖个满堂红,同时更带动二手交投。另一方面,非住宅物业的交投其实亦一直有显著上升的趋势。根据土地註册处以及美联物业房地产数据及研究中心所显示,今年1月份工厦註册宗数为近二十个月的新高,同时亦连升五个月;商厦註册宗数亦创二十六个月新高;舖位註册宗数连续五个月录得过百宗;非住宅物业佔整体物业註册宗数的比率更达25%,创下二十六个月新高。非住宅物业交投渐趋活跃,相信亦某程度上反映去年政府因应非住宅物业市场的周期变化,先后放宽相关物业按揭贷款成数以及非住宅双倍印花税,从而带动相关物业的交投。

  工商舖与住宅物业一样可承造按揭,但银行承造工商舖按揭一般较住宅物业保守,当中细节亦不尽相同。首先,不论楼价,非住宅物业之按揭成数上限均为五成,另不设高息存款挂鈎计劃以及现金回赠。如借贷人申请按揭时同时拥有其他物业的担保或借贷,按揭成数会下降一成。此外,如借贷人的主要收入并非来自香港,按揭成数亦会下降一成。

  事前準备充足资金

  按揭计劃方面,申请人一般可选择P按或H按计劃,而现时新造息率普遍为P-2.65%(P=5.25%),比住宅物业的P按略高大约10点子,还款年期最长为三十年。计算供款能力方面,供款与入息比率的上限为40%,压力测试的上限则为50%。如借贷人的主要收入并非来自香港,供款与入息比率以及压力测试的上限均下降一成。税项方面,新政策下买家无须缴交额外印花税以及买家印花税,只需要缴付从价印花税(AVD)(第一标準税率),税率最高达物业价格之4.25%。

  估价方面,银行会视乎物业的优质程度计算估值,当中参考指标如地段、人流、承接能力或承租能力等。此外,要注意工商舖交投的活跃程度一般较住宅物业低,质素亦各有参差,所涉及之风险相对地高。如物业过往由大型公司承租,一般会较易估足价。但若卖方叫价偏离市价,又或者该物业长期空置,银行则较难估足价。如遇上估价不足时,买方可考虑透过向银行申请中小企循环贷款、加按套现其他物业,或以债券及股票等资产淨值为依据等等途径申请额外贷款。要避免估价不足的问题,事前先準备充足资金最为稳妥。

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