2020年二手住宅成交量按年增加15%，当中在新按保推动下600万至1000万物业的成交量按年增加约53%，但2020年楼价1000万以上物业成交量则按年减少0.5%，与二手市况背驰。究其原因，相信主要是楼价1000万上下分界线之巨大差异按揭成数所致。

　　根据现行楼按措施，1000万以下物业可透过按揭保险申请高成数按揭，当中按揭成数高达八成，又或对於800万或以下单位可高达九成，但1000万以上物业之按揭成数即跌至五成，对比楼价1000万或以下之基本首期，差距高达楼价三成。现行按揭配套可谓以1000万作为分界线，以楼价1000万和1050万作比较，两者楼价相差仅50万，但两者基本首期却相差325万，差幅达162%。

　　按照现时楼价水平，换楼家庭较常有意更换之三房单位不少已超逾1000万，但楼价1000万以上之可造按揭仅高达五成，窒碍了用家之换楼计劃。即使发展商就一手新盘或提供高成数按揭，但新盘多属楼花未可入住，发展商高成数按揭之低息期一般只限首两至三年，亦并非适合长期使用。基於按揭成数之限制，不少家庭未能将换楼计劃付诸行动，影响换楼链，亦不利楼市整体发展。

　　笔者建议政府可考虑适度放宽按揭成数，建议2000万或以下之按揭成数提高至七成，2000万以上至3000万之按揭成数提高至六成，买家须为首套房或自用物业换楼人士，以促进整体换楼链正常运作。

　　2015年之前本港一直採用七成按揭指引，用家储蓄三成首期便可完成置业目标，但现时即使用家想以七成按揭置业，仍需透过按保计劃申请，当中亦须支付按揭保费；又或若楼价超出按保楼价上限（1000万以上），用家只能再储蓄至五成首期方可置业或换楼。事实上，若按揭成数可放宽至七成，亦有三成首期作为缓衝，银行信贷风险不至於明显提高。再者，根据现行楼按措施，按揭申请人仍需有足够还款能力才可获批按揭。

　　楼按措施已实施多年，当中或有适度调节的空间，政府当年推出楼按措施亦希望尽量减低对用家的影响，若能适度放宽按揭成数可回复有刚性需求的用家获得按揭配套，以免他们基於首期增加而变得难以换楼或上车。