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楼按明鉴/物业产权知多啲(下)\经络按揭转介首席副总裁 曹德明

2021-07-12 04:24:04大公报
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  图:物业若是“共同拥有”,可为各方业权带来保障。

  上回提及物业拥有方式一般分为“全权拥有”及“共同拥有”,而“共同拥有”亦再细分为“分权拥有”及“联权拥有”。简单来说,“分权拥有”即把物业分成若干业权份额,比例没有规限,各持有人不可继承他方业权,但可出售属于自己部分的业权。而今回将讲解“联权拥有”的定义及按揭上的细节。

  “联权共有”是指各拥有人均可享有同等占比的物业权益,作出任何决策,即出售、转让或出租物业,事前必须通过所有业权拥有者的同意方可作实。而当其中一位拥有人去世,其他拥有人将可自动继承其物业的权益,因此“联权共有”被俗称为“长命契”。

  以“分权拥有”或“联权拥有”等联名方式买楼,由于各拥有人均拥有业权,已失去首次置业的身份,如任何一方打算再次置业,须缴付15%从价印花税。在承造按揭方面,银行会以所有拥有人的收入计算供款与入息比率以及压力测试,如各拥有人均有工作,总收入相应增加,可更容易通过入息审查。要注意的是,不论“分权拥有”或“联权拥有”,若其中一方有就其他按揭物业作出借贷或担保时,可承造的按揭成数上限须下降一成。银行计算供款入息比率及压力测试时,入息比率上限亦要下降一成。

  事前确保无贷在身

  此外,以联名方式置业,宜事前仔细查阅各方的信贷报告。曾遇到一对情侣客人以联名方式置业并已付订金,二人的入息总和本应能通过供款入息比率及压力测试,最后却遭银行拒批按揭。经查证后,发现其中一方的个人资料被人盗用作其他借贷用途,影响其信贷评级。建议打算联名买楼前,应与各方确认是否有贷款或债务在身,如有需要更可先查阅信贷报告,确保自身的信贷纪录良好。

  “全权拥有”享有自主权及可善用珍贵的首置名额;“共同拥有”则可为各方业权带来保障,即使各方日后出现问题,亦不担心其中一方擅自将业权作出任何变动。笔者建议,在作出任何决定前,应慎重了解当中的权益及条款,如有需要可向相关专业人士查询。

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