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评经议济/内地楼市信贷趋紧?(下)\植信投资研究院院长兼首席经济学家连平

2021-07-31 04:24:21大公报
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  (文接7月30日A13版)

  2021年以来,大部分与房企相关的重要融资工具,按揭贷款、开发贷、债券、信托、股权、境外融资,其融资增速或规模较2020年都有不同程度的放缓。在“房住不炒”的背景下,考虑到房地产行业整体杠杆率偏高的,存在“降杠杆”的需要。房地产行业的风险主要来源于房地产企业,而非居民部门,居民部门杠杆水平增速高,但实际水平并不高,风险并不大。

  房企面临融资环境收紧、营业收入下滑和债务负担增大的三重财务压力;而部分中小房企踩上了红线,问题更为严重;加上存在流动性困难,其风险应该引起高度关注。持续偏紧并且强度增大的金融环境不利于规避中小房企可能出现的金融风险。

  四、加大保障性住房金融支持

  为有效控制房地产行业金融风险,保持行业平稳运行,在此提出以下五点政策建议,以有效加强房地产行业的结构性和保障性金融支持。

  一是抑制局部地区居民部门信贷较快扩张。当前全国居民中长期信贷增速是自2017年下半年以来最高水平,特别是房价涨幅相对较高的地区,其居民部门信贷扩张速度达到20%到30%,是部分地区房价“过热”的重要推手。因此,有必要适当抑制居民信用在短期过快的释放节奏,引导房价涨幅预期回归理性。

  二是平衡好行业金融风险与平稳健康发展。当下,应保持按揭贷款平稳运行,以适度控制市场需求,抑制房价上涨。不少房企面临一定的融资压力。当前部分上市房企债务问题愈发值得担忧,特别是上市龙头和小型房企存在隐忧。与此同时,更大范围的、非上市的小微房企可能面临更严重的财务压力,短期行业洗牌的进程或有所加快,从而带来行业风险。然而,如果行业集中度短期上升过快,则可能导致住房供给不足的问题,尤其是加剧在局部重点城市短期现房库存不足和供给能力走弱的问题。进而可能会对抑制房价上涨较快产生负面影响,酝酿新一轮的房价上涨,这与稳定房价的宏观政策诉求南辕北辙,需要加以平衡。

  三是间接金融和直接金融适当合理地支持房企融资,以控制风险、增加有效供给。与发达经济体房企发展的状况相比,国内房企融资过多依赖间接融资。在未来相当长一段时间内,房地产仍将是国民经济的支柱性产业之一。房企过度依赖银行信贷的间接融资模式易将行业债务风险传导扩散至整个经济金融领域,存在诱发系统性风险的可能。在当下债务风险不断上升的背景下,可以考虑提高直接融资比例。其中包括债券融资、信托融资、股权融资等,可以考虑合作开发、分拆物业IPO、债转股,以及借鉴海外经验,合理运用房地产投资信托基金REITs、资产证券化以及夹层融资等方式,来优化房企融资结构。

  四是加大房地产建设“后半段”的金融支持力度。国内房地产行业处于短期现房库存偏紧的问题,金融支持的方向上可作适当调整。由于过往开发贷、个人按揭贷款的金融支持主要侧重于对房地产建设周期中“前半段”的支持,导致当前整体新开工和施工面积体量较大。然而,整体竣工面积一直处于相对较低水平,特别是商品房住宅市场。根据国家统计局最新公布的数据,截至2021年5月,住宅销售面积(6亿平方米)超过待售面积加上竣工面积(5.1亿平方米),呈现供给不足的情况。而长期现房库存不足的问题,也是推升房价较快上涨的动因之一。从部分建材价格的上涨,也表现出建筑业处于需求较为旺盛的阶段,截至7月第二周末,全国重点城市浮法玻璃平均价格为每吨2888元,年内累计上涨35%。为此,下半年可以考虑加大对房企经营“后半段”的金融支持。

  五是建立因地制宜、动态调整的房地产金融风险监测体系。应结合各地实际情况,对房地产市场供需走势与供需结构变化进行具体分析。根据实际行业遇到的金融风险,剖析各地成因,建立动态监测体系,尽早及时地发现房地产金融风险。针对监测与评估的结果及时调整金融资源的流动和分配,确保房地产金融的安全与稳定发展。

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