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谈楼说按/善用转按节省利息开支\中原按揭经纪董事总经理 王美凤

2021-10-25 04:27:22大公报
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  上期提及近月市场转按量增加,当中趁超低息申请转按物业套现占颇大比例。除上述情况外,市场近年亦出现一类较持续性的转按需求,那就是新盘业主通过转按转走发展商一按。

  于多年前,尤其在2015年第四季度起,除了新盘市场上常有的二按贷款外,发展商开始流行为新盘买家提供高成数一按,按揭成数高达八成至九成,多由发展商相关及伙拍之财务公司直接提供,当中不涉及银行审批,吸引买家以低首期轻松入市。这类发展商一按普遍设有首两年至三年之低息蜜月期,按息较贴近市场低水平,但低息期完结后之息率便跳升至P减1%至P加1%不等,实际息率达4厘至6厘。

  为免负担高昂利息,用家大多会衡量转按可行性。现时银行按息仅约1.37厘超低水平,与发展商一按息率差距甚大,故此近月亦多了用家查询单位估值以便了解转按之可能性。

  在2019年第四季度政府放宽按保楼价上限后,通过高成数按保计划转走发展商一按的申请有所增加,因为一些现值不高于1000万元之新盘业主,在无需补付首期差额的情况下便可转按至银行享用低息按揭。若然楼价估值已超出1000万元,由发展商八成按揭转至银行一般按揭,按揭成数仅达五至六成,如非楼价已累积了一定升幅,用家仍需补回首期差额才可转按至银行。

  若以五年前买入单位为例,楼价约已上升逾40%,若以三年前买入单位为例,楼价升幅则由1%至15%不等,业主可先找银行或按揭转介公司为物业取得最新估值,以便了解可获银行批出之按揭金额,以及转按至银行所需补回之首期差额。

  以一个案为例,买家于四年前以700万元购入一个新盘单位,采用发展商八成一按上会,首三年按息2.5厘,现时按息已跳升至P,现为5厘,按揭余额约490万元;买家希望转按至银行免捱贵息,估价后发现物业已升值至830万元,申请六成按揭可获按揭金额达498万元,故无需补付首期差额便可透过转按悭回不少利息。

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