图：本轮房地产税改革试点可以理解为一种相对温和、稳健的过渡性方案，中国房产税试点或将经历十五年的长期探索。

　　第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，为期五年。按照各国的经验来看，房地产税的立法与征收，是难度最大、最复杂的一项税制改革之一。当前，中国的房地产税试点，是否会打击房价？是否有助于降低地方政府的土地财政依赖度？

　　自2011年开始，上海和重庆就已经实施了房地产税的试点。2015年，房地产税列入十二届全国人大的立法规划，2018年再次列入十三届全国人大立法规划。当前全国大城市房价居高不下，很多民众希望通过房地产税来打压房价，抑制房地产泡沫，促进共同富裕。从目前来看，本届人大将无法完成房地产税立法，未来五年房地产税依然处于试点阶段。

　　那么，房地产税是否会打压高房价？

　　改革税制共同富裕

　　先要明确的是，早在十年前提出征收房地产税，其初衷并不是打压房地产和降房价，而是优化税收结构，完善税收制度。一个相对科学的国家税制是以直接税（如所得税、财产税）为主的征收结构。目前，欧美国家的政府税收结构已经从间接税、增值税为主转向直接税、财产税为主。不过，中国的征税结构依然以间接税、增值税为主。在间接税结构中，增值税的比重最大。2020年增值税占总税收比重为36.8%，2019年为39.5%。

　　数据显示，2019年，中国直接税占税收总收入的比重为38.2%，而G7发达经济体的直接税占比均在50%以上，哥伦比亚、埃及、墨西哥、韩国等新兴经济体的直接税占比也在45%以上。在直接税中，中国的财产税比重很低。2020年中国财产税收占总税收比重仅为8.7%。

　　在欧美国家，财产税尤其是房产税，成为地方政府最重要的一项收入来源，是地方政府的财政支柱。目前，美国五十个州均征收房产税，房产税一般占据地方财政收入的50%至80%。其用途也返还民生，被公开在政府网站上。房产税的大部分被用于当地建设，主要是义务教育，以及维护学区治安、公共环境。

　　从现代税制改革的经验来看，以财产为主的税征收结构更有利于收入分配。因为直接税主要向有产者、财富盈余者征税，间接税主要向普通家庭征税。间接税容易加重普通家庭的税收负担，向财产所有者征税更符合税收的使命，有助于缩小贫富差距。土地及不动产是当前全球各国中高收入家庭的主要财产配置方式，房地产税也就成为以财产为主体的现代税制的重要税收。

　　通常，在城市化快速发展时期，城市大兴土木，房屋建设与交易的各种间接税庞大，成为政府税收的主要来源。当城市化逐渐落幕，房屋建设处于稳定和饱状态，间接税基数下降，政府转向庞大的房屋存量征税，面向房屋所有者征税，即房产税或不动产税。当前，中国的城市化到了一定阶段，房地产经过二十多年的发展，正在从建设周期向保有周期过度。房屋供给量可能已经超过需求量，但房屋分配不平衡，从税收结构改革的角度来看，有必要推出房地产税，开始向保有环节、多套房持有者征税。

　　现实中，房地产税立法与征税，会大大超过税制改革的范畴。向房屋持有者征税，向富人征税，在任何一个国家都会形成巨大的政治压力与社会反弹。房地产税的征收，至少涉及到几个重大的现实问题：房屋持有人的利益、地方政府的土地财政及债务问题、央地财权事权分配、房地产市场的稳定、社会财富分配的公平性、银行及金融风险、打击官员腐败等。

　　就当前环境而言，高房价，既是房产税征收的动力，同时也是阻力。

　　支持者试图通过房地产税来打压房价，切断地方政府的土地财政的依赖，但如此操作可能会刺破房地产泡沫，甚至会经历一次经济危机的阵痛，支持者则依然认为代价是值得的。房地产是眼下中国经济及社会矛盾的焦点，2008年金融危机以来，房地产叠加土地财政、银行信贷的惯性越来越强：房地产泡沫对地方政府债务、银行安全的威胁越来越大；对制造业及科技投资、家庭居民消费产生挤出效应；对经济增长及社会稳定非常不利。所以，支持者认为，必须“大破大立”才能从根本上解决问题，而改革税制、重构财政体系是最正确的切入点。通过税收的制度切换打破中国扭曲的经济利益链，刮骨疗毒，重建激励，换取长远发展的稳健秩序。这类似于“沃尔克时刻”。

　　试点方案温和稳健

　　反对者则认为，房地产市场关乎银行及金融安全、政府税收及债务安全，涉及众多行业、企业及家庭的收入稳定。房地产税的征收要慎之又慎，尽量不危及到房地产市场的安全边界。房地产商定然不愿意看到房地产税冲击这一市场，而地方政府对土地财政的依赖度高，房地产税对地方政府来说形同鸡肋。如果征税力度弱，房地产税不足以替代土地财政，这与建立财产税为主的税改预期不符，也无力扭转当前的税收局面。如果征税力度大，地方政府税收收入会增加，但有可能会击溃房地产市场，严重削弱土地财政，地方政府的债务可能暴露风险。此外，有产者、多房持有者定然不希望被征税，也不愿意看到房地产税削减房价和房屋资产。“房价不能跌”，坚持这种想法的人不在少数。

　　从经济学的角度来看，房价的涨跌应该交给市场。对房价的人为干预，会制造严重的社会不公平。如果人为抬高房价、阻止房价下跌，对那些错过上车的人来说，等待是一种长期的痛苦。如果人为打压房价、房价暴跌，对那些高位接盘的人来说同样不公平。在中国的房地产市场中，政府的信贷、人口、调控及税收政策对房价都会产生实际影响。

　　今次房地产税的试点，会不会冲击试点城市的房价？这完全取决于各地政府所实施房地产税的具体细则。如征税力度多大？税率多少？几套起徵？之前重庆与上海的征税力度，对当地房价的影响是非常弱的。因此笔者预计，这次征税力度会加强，纳入试点的城市更多，但应该不会出现激进的房地产税，不会触及到房价断崖式下跌和地方政府的债务风险。

　　从全国人大的决议来看，这次房地产税改革依然处于试点阶段，并且授权国务院出台细则。与立法的刚性相比，房地产税的改革试点工作存在更多的柔性、灵活性、局部性和时间缓冲。试点只会在部分城市进行，土地财政依赖度更小的城市如深圳，更容易被选上，而那些房价泡沫风险大、地方债务风险大的城市的入选机会要低得多。因为不是全国联网征收，分布在多城市的多套房持有者可能被“豁免”。同时，各地试点城市的征收细则不同，当地政府会根据本地的市场情况调整征收力度。

　　截至目前，中国决策层在房地产方面调控的整体思路没有变，依然是“稳房价、稳地价、稳预期”，防范系统性金融风险。在本轮房地产税改革试点中，中国各级政府也会以此为中心，避免房地产税的征收触发房价大跌，甚至引发地方政府债务风险。同时在后疫情时代，全球经济正在弱复甦，中国经济复甦存在不稳定性。近期，国际能源价格大涨，通胀压力加大，中国消费需求持续不振。在这个关键阶段，避免爆发金融危机是各主要国家经济决策者的最重要的工作任务。

　　本轮房地产税改革试点可以理解为一种相对温和、稳健的过渡性方案。如果从2011年重庆、上海的房地产税试点算起，加上本轮未来的五年，中国房地产税试点或将经历十五年的长期探索。从全球各主要国家的历史经验来看，房地产税的立法和征收似乎并不完全遵循“最佳时期”和理性方案，更多基于当时的政治博弈与社会公众的需要。这也说明房地产税全面推行的艰难性和复杂性。

　　值得注意的是，中国房地产的问题复杂而艰深，关系到中国经济的底层逻辑，需要通过多方面、深层次的改革与立法，不能只寄希望于房地产税这项单一的改革来简单处理之。