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楼按明曦/息口或上升 转按有着数\经络按揭转介营运总监 张颢曦

2021-11-29 04:27:21大公报
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  图:息口未来预期将会上升,“转按”是现时可考虑的悭钱方法之一。

  美联储自2019年再次启动买债计划,转眼间是次量化宽松(QE)至今已届两年,储局资产负债表的总资产规模由3亿多美元上升至超过8亿美元,升幅达1.3倍。然而,QE令全球资金氾滥,产生资产泡沫风险,年初已传储局将减少买债,但一直只闻楼梯响。刚刚11月份,收水钟声终响起,买债规模由每月1200亿美元减至1050亿美元,加上近日有报道指出,美联储主席鲍威尔或将连任,相信未来作风偏“鹰”,明年美联储或会重启加息。

  美国收水进程有可能于明年中结束,并于同年展开加息周期。但即使美国加息,相信短期内香港最优惠利率(P)仍会维持不变。惟随资金流向的转变,预料银行体系结余将会由高峰的4575亿元逐步下调,而一个月银行同业拆息(HIBOR)将有上升的趋势,影响选用拆息按揭计划(H按)人士的每月供款。

  参考上一轮加息周期,美国加息9次达2.25厘,香港才加息1次为0.125厘。反之,HIBOR的波幅则较大,由于全球“水浸”,HIBOR于今年9月份曾达到0.06%的11年新低,但亦曾于2019年美国加息周期期间飙升至2.99%的历史高位。

  不过,普遍H按计划均设有封顶位,大部分计划定于2.5厘,即使HIBOR不断上升,选用H按人士最多只需以2.5厘作供款。

  现时新造H按计划的息率普遍为H+1.3厘,若以11月24日的HIBOR为0.1厘计算,实际按息约为1.4厘。假设贷款额为500万元,供款三十年,每月供款为1.7017万元;若HIBOR升至0.4厘,实际按息升至1.7厘,每月供款将上升至1.774万元,增加723元或4.2%;若实际按息升至封顶位2.5厘,每月供款将上升至1.9756万元,比实际按息1.4厘增加2739元或16.1%。

  面对未来息口上升预期,“转按”是现时可考虑的悭钱方法。若现时使用的按揭计划为发展商高成数按揭、P按、或高于H+1.3厘的H按计划,可考虑赶上低息尾班车,于罚息期过后转按至银行的H+1.3厘按揭计划。

  即使现时已选用H+1.3厘按揭计划而已过罚息期,亦可考虑转按以赚取现金回赠。以贷款额500万元为例,最高可享1.4%现金回赠即7万元,扣除数千元的律师费,仍有6万多元的现金,足以抵销约一年的利息开支。

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