过去连续十四年，笔者必在年初发表《我对楼市的十大忠告》配合了“龙市理论”，不少人称我为“最准评论员”，而我自己在分享的同时更会去落实投资，也都得到很好的回报。此外，每年12月，笔者都会为年初的市场预测做一次检讨。

　　今年1月发表的《2021年我对楼市的十大忠告》里面，其中“西去东来”和“西方围堵中国成长期常态”的趋势的确持续发展。西方国家不甘心面对中国的后来居上，当然中国也不会示弱，亦不会主动将局面恶化，时间对中国有利。重要的是，纵使政治和外交上摩擦猛烈，但在民间，无论资金及生意，仍纷纷从西方不断流入内地及香港市场。

　　“香港金融中心更大步向前”和“进一步水淹香江”这两点是笔者今年买舖位时候的重要信念，亦因此掌握到市场的谷底。事实上，港股市场的成交量比两年前还要多了一倍，而香港的M3（泛指资金总供应量）也仍在增加趋势中。近期金管局不停增发外汇基金票据及债券，在银行结余基础上吸纳过多资金，香港资金其实日益充盈。

　　至于“财富效应成主力”，笔者在预测中强调“由于‘钱罂效应’进入新阶段，业主社群实力强横亦是多年放盘量日益减少的原因，而来年换楼客或业主客才是市场的主导。”评估是完全准确的，之后楼市反映愈大面积单位愈有力上升且主导了市场。

　　“楼市继续以龙市向前巩固向上”，这也是完全正确的。中原指数今年再次破顶，现在是由“龙市一期”主导市场的，我们弄清楚这个阶段的特性是对投资相当有利的。“租金滞后却仍在上升趋势”，去年这个时候楼市评论员中似乎只有笔者坚持租金是上升的，其他大都认为租金会下跌，结果差饷物业估价署的数据反映全港今年3月至9月的租金指数出现了连续七期上升。

　　“对有准备的人来说，现在是良机”，年初笔者强调“商铺租金平了不少，现在亦容易请人，息口超平”，自己在今年买了三个舖位，亦成功租给好的租客。不单是笔者掌握了投资良机，新的租客亦成功地“摸底”得到较好的位置和比以前平得多的租金。

　　“贫富悬殊矛盾并未解决”，笔者多年来提出的香港贫富悬殊问题，也一直在中央政府的关注中。

　　“疫情难挡大湾区起动”，因为疫情的耽误仍未能通关的关系，我们仍未能进入“人流高流通年代”。不过，纵使未能够通关亦阻止不到大湾区起飞的，单是广东省的GDP已经高过韩国一个国家，这反映到中国不单没有被疫情影响到经济，而且还大步向前。在未通关情形之下，内地经济强势，而香港的GDP财政司亦预料全年增幅可达6.4%，未来一年的格局是去除泡沫之后的百废待兴，大家不要被悲情影响到眼前的美好良机。