踏入2022年，在市场悲观气氛影响下，楼价应会作一些微调，然后再进入小阳春阶段。考虑到购买力结构未变，笔者维持之前预测：楼价波动后强势上升。目前楼市仍处于“龙市一期”的上升阶段，即在购买力结构仍然向好，但会遭遇负面情绪的冲击。

　　如果《2021楼市十大忠告》是在忠告大家，留意香港这金融中心会继续成长、资金会继续凝聚的话，《2022楼市十大忠告》则是希望大家留意市场的三个特色：楼价将会追落后、日益积聚的购买力释放及高通胀的冲击。楼市将出现二元化，即同一时间有超高价不断破顶成交，又有追落后成交，于是部分落后块板会出现楼价跳升的情况。

　　至于购买力方面，笔者认为，市场购买力被低估。过去三年，楼市经历了彻头彻尾的压力测试。理性地看，如果未来一年通关及经济稳定，购买力是会被释放的，今天买楼风险并不高，楼市仍是最佳的资金避难所。

　　至于通胀方面，人们其实对高通胀并不熟悉，当经济不景的时候，笔者认为首先要弄清楚，出现的是滞胀还是通缩？通缩即是经济不景之下资产价格下跌和财富蒸发；滞胀即是在经济不景之下，因某种原因例如量化货币而令到资金多于货品，而令价格上涨。

　　高通胀期的第一个阶段是物价上涨，第二个阶段是工资追升。纵使经济不景令工资追不上物价升势，这也是滞胀结构，并不是通缩结构。认为租金长远会跌的观点是错的，租客中有心置业者应早买楼为妙。所以笔者在《2022楼市十大忠告》之一就是“租金仍处于易升难跌局面”。

　　最后笔者想强调的是，有三大讯号反映市场会触底，首先是二手放盘量近期开始由升转跌；其次是以成交价计算，银行“估突价”的比例愈来愈多；第三就是在技术分析上，市场已出现了“三底”情况，楼价应该是整装待发的。当然看官要明白：买楼是带风险的投资，置业者需要有能力承担风险。