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楼语纵横/楼市整固短期难逆转\世纪21.Q动力总经理 杨永健

2022-03-22 04:25:23大公报
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  港股上周的波动令人惊心动魄,以3月15日的收市价来计算,恒生指数跌至18415点,与去年2月18日高位相较,13个月间急速下跌12768点。幸好经过2日的大幅反弹,基本上已收复大部分失地,恒指仍企稳21000点以上,再加上俄乌局势稍见缓和,香港又未跟随美国加息,本地第五波疫情亦已高位回落,希望最差的一刻已经过去。

  对于未来楼市的前景,情况又如何?以差估署的楼价指数来计算,过去一年多整体楼价仍然保持平稳,尽管指数已连跌4个月,然而跌幅亦只是2.3%。相信未来楼市仍是“大势平稳、波幅难料”。

  根据国际公共政策顾问机构Demographia最新年度调查报告显示,香港已经连续12年成为全球楼价最难负担城市,调查显示目前香港楼价是家庭入息中位数的23.2倍,换言之要不吃不喝23年才能上车;其次是澳洲悉尼,楼价是入息的15.3倍;排第三是加拿大温哥华的13.3倍。

  按有关报告分析,楼价对家庭入息中位数比率超过5.1倍便划入“严重不能负担”(Severely Unaffordable),香港确实远超有关水平,由于有关调查于去年3季度展开,以去年9月份数字作计算,基于本地楼市自去年9月开始已经连跌4个月,相信稍后公布2月份的数字仍会下跌。随着跌市的展开,二手市场减价盘涌现,部分更大幅劈价一成以上才获承接。

  无论如何,楼市整固已成大势,相信未必能于短期内逆转,市况变化仍然是难以掌握,无论成交量,以至楼价变化的波幅就难以预测,其中股市上落,以至地缘政治的变化、甚或是本地经济市况转变,每日都可能会有变化,不过或许最差一刻已经过去。

  今年前路纵使崎岖,但我们确实需要平静的心态去接受不能改变的大势,有勇气去改变以至懂得迎难而上,最需要是要有智慧去分析,市况纵有改变,但市场购买力仍在,市民对住屋需求仍然没有改变,失业率的回升亦只是短暂未上车仍会有上车需求,加上按揭保险放宽,换楼客可趁机改善居住环境。

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