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谈楼说按/按保减辣推动换楼\中原按揭经纪董事总经理 王美凤

2022-03-28 04:25:14大公报
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  上期提及新按保帮助用家实现换楼大计,究竟现时用家换楼是否较之前容易?笔者尝试以一个例子从以下几方面作比较:

  首期方面

  换楼家庭现居于一个约450呎单位,刚以成交价850万售出,扣除按揭余额425万,卖出单位可套取资金约425万。现希望用新按保计划,由两房单位更换至一个600多呎之三房单位,楼价为1350万。以换楼家庭买入之单位属于首套房按揭计算,在放宽按揭保险计划方案推出之前,对于上述单位,按揭成数最高仅达50%,基本首期需为675万,由于首期不足已是最大阻力,故此即使换楼家庭有实际需要,但仍未有落实构思更换单位。按保减辣后,按揭额可高达960万,按揭成数升至71%,首期低至390万,首期大减285万。故此,现时换楼家庭可透过新按保实现换楼大计,再以积蓄支付有关厘印费、代理佣金等开支。

  换楼支出方面

  透过新按保换楼,主要是多了按揭保费这项支出,以不高于八成按揭来说,按揭保费由贷款额之1.15%至2.82%不等,但正如上期所说,在大多数情况下,按揭保费享有折扣优惠高达6.5折,而且可加借入按揭总额一并供款,故此一般不构成置业阻力。

  入息要求方面

  虽然透过新按保换楼之基本首期大大降低,但由于提高按揭成数等如增加了按揭金额,银行对于申请人的入息要求必然提高。上述例子中,换楼家庭若可选用五成按揭,通过压测的最低月入约为6.3877万,若如上述选用新按保提高按揭成数至71%,通过压测的最低月入便提高至约9.0847万。不过,按保计划在压力测试方面设有弹性,即使借款人未能符合压测,但若供款占入息不高于一半,仍有机会获批按保。在这方面,其实银行较多仍倾向以压测作为基准计算,倘若“爆压测”,压测下(加3厘按息后)之供款占入息比率上限由原本60%,可提高至65%至70%不等,但当中之按揭保费需调高,保费折扣亦减少。

  故此,计及上述压测弹性的最低月入便可由9.0847万降低至7.7869万,大大降低了入息要求之难度。用家亦要留意一点,上述以首套房按揭计算,而若非首置人士(即未持有香港住宅物业),银行是不接纳上述“爆压测”的弹性计法。

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