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楼市新态/港楼市购买力待释放\祥益地产总裁 汪敦敬

2022-03-30 08:57:43大公报
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  香港楼市可以说自2019年中以来,是未正常运作过,中间发生了修例风波及五波的疫情,令到香港不断有“限聚”措施及受疫情的蹂躏,同时发生了中美贸易战及大大小小的金融斗争,现在一些人对前景感到灰暗,当然亦有不少人对未来看好。笔者认为不应以感觉和氛围去判断,应从数据中看出真相。

  根据差饷物业估价署刚刚公布的2月份住宅楼价统计数据,对比其他客观环境的因素,可找出未来香港经济和楼市图画。楼价在疫情之下,最新水平对比过去一年只下跌0.7%,笔者是非常满意的,因为在如此内忧外患的大风浪之下,楼价远远比大多数的投资产品稳健,可以说是固若金汤。楼价稳健性成功的保护香港人财富,当然会有部分人在面对冲击下变贫穷了,但也有不少人积聚到更多的购买力。

  再看看住宅租金指数,租金是按年上升4.5%,这是一个很理想的数字及值得深思的。租金持续向上升一直都是笔者的主要观点,在今年发表的《我对楼市的十大忠告》一文内,第七点即是“租金仍处于易升难跌局面”。租金不单止跑赢楼价,更加跑赢通胀。很多人忽略了租金的升幅甚至乎是高于香港按揭息口支出,普遍供楼利率为1.5%至1.6%左右,而更多人忽略了按揭息口支出是远低于收租回报率(细单位回报是2.4%),这其实是个世代的红利。

  经济基础保持韧性

  在大环境上,香港过去一年的通胀(CPI,消费者物价指数)只有1.6%,我们要感激中央在物价方面的眷顾。再看香港去年的经济增长是6.4%(GDP,国民生产总值),即是说我们的经济增长远高于通胀,也远高于息口。截至这份报告公布的时候,香港仍然是一个高增长的城市,在世界三大金融中心之中,香港也是唯一有条件做到逃出滞胀阶段的健康金融国际大都会。

  笔者不明白为何那么多人看淡香港,几乎所有负面都是假设及没有足够数据支持的,或者在数据上是不足以动摇经济前景的。我们的而且确要等待一个正常的局面出现,而这个局面出现的时候,是有很大机会将积聚多时的购买力释放出来的。

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