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楼市智库/美加息对港楼价影响微\中原亚太区副主席兼住宅部总裁 陈永杰

2022-04-01 04:23:55大公报
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  美国联储局宣布加息0.25厘,加息周期开始。加上近期充斥不利因素,料今年首季本港楼价会回软3%。联储局主席鲍威尔预计,美国通胀将保持高水平至年中,下半年会回落到2%。通胀回落之时,加息压力减轻,楼市不宜看淡。

  联储局三年多以来首次加息0.25厘,联储局继续上调联邦基金利率目标范围是合适的,预料通胀率将恢复到2%的目标。鲍威尔指出,俄罗斯与乌克兰战事,影响高度不确定,可能令通胀进一步上升及影响经济。局方对美国高通胀及乌克兰局势的忧虑,盖过了新冠病毒大流行的风险。

  联储局预计今年底利率将升至1.75厘至2厘,委员的预测中值为1.9厘,意味今年余下每次会议都可能加息。笔者预计2024年底利率为2.8厘,长期预测降至2.4厘。目前仍算低息环境,有利供楼。

  联储局资产负债表接近9万亿美元。鲍威尔表示,最快可能5月会宣布缩表,现在正敲定有关细节,数周内公布的会议纪录将披露更多详情。他称,缩表会采取与上一轮周期类似框架做法,但会以更快速度及更早缩表。

  联储局将今年美国经济增长由上次估计增长4%,向下修订至增长2.8%。明年及后年经济增长预测维持2.2%和2%。联储局维持失业率今明两年都是3.5%的预测不变。从上述数据显示,联储局并不鹰派,加息不会过分进取,对投资市场的股市及楼市无大碍。

  本港资金相当充裕下,笔者认为本港银行未必跟随加息,对楼市影响不大。楼市及股市等投资市场均受加息及不利因素影响,但近期各地股市均大上大落,难以捉摸。

  楼市适合稳健的长线投资者参与,住屋物业又有居住的实际用途,能够解决市民住屋问题,是不俗的投资工具。单是这次美国加息因素,相信对本港物业市场影响轻微,但长远还看是否一如联储局所述,于5月缩表,年内加息七次。假如本港银行紧随美国加息步伐的话,本港物业市场才会受影响。但回顾对上一次美国加息于2018年,香港只跟美国加息一次0.25厘,年内中原城市领先指数CCL不跌反升,年内楼价升幅3.8%。

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