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楼按明曦/新居屋选H按 悭息可期\经络按揭转介营运总监 张颢曦

2022-05-16 04:24:11大公报
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  图:房委会建议容许居屋一二手市场的新买家采用H按,暂定推行日期为今年11月1日。

  现时购买房委会出售的资助房屋,只可选择承造最优惠利率按揭计划(P按),并不能选用银行同业拆息按揭计划(H按)。然而,日前房委会建议容许参与财务机构除了提供现行的P按外,亦可以向相关买家提供H按,涵盖现有按揭人、现有业主和一二手市场计划的新买家,并暂定推行日期为今年11月1日。这也意味着预计四季度开始拣楼的“居屋2022”买家,或可成为首批选用H按计划的新居屋业主。此外,新政策或会诱发部分现有资助房屋业主转按悭息。

  事实上,根据金管局最新数据显示,3月份H按选用比例高达97.1%,而选用P按的比率则只有1%,主要原因是由于现时拆息低位横行。以5月11日的一个月行业同业拆息(HIBOR)为0.18厘及现时大部分新造H按计划为H+1.3厘计算,实际按息只需要1.48厘,与普遍P按计划的实际按息为2.5厘比较,节省超过1厘的利息开支。

  若以“居屋2022”其中一个单位作为例子,北角骥华苑最贵单位的临时售价为531万元,白表买家最高可承造九成按揭,贷款额为477.9万元。如供款25年,选用P按的每月供款为2.1439万元,全期利息开支为165.2818万元;如选用H按(假设实际按息为1.48厘),每月供款为1.9068万元,全期利息开支为94.1425万元。H按比P按的每月供款少2371或11%,全期利息开支少71.1393万元或43%。

  此外,现时正在供楼的资助房屋业主,亦可考虑转按至H按计划悭息,更可获得银行最高1.4%的现金回赠。假设尚馀贷款额200万元,年期尚余15年,若贷款额及年期不变,由P按转按至H按(假设实际按息为1.48厘)每月供款由1.3336万元减至1.2397万元,减少939元或7%。但要注意,未补地价的居屋并不能加按套现,只可转按。

  最后,打算选用H按的资助房屋买家及业主需留意,美国加息周期已经启动。虽然香港仍未跟随加息(P),但在美国持续加息及缩表的情况下,资金有机会加快流出港元市场,拆息亦有机会随之上升,使与拆息相关的H按实际按息逐步上扬,甚至有机会触及封顶息率约2.5厘,与P按“睇齐”,由P按转H按的悭息作用或会渐渐减弱。不过,由于H按设有封顶位,基本上即使拆息不断上升,只要银行未有更改P利率,实际利率将锁定于封顶位不变,使用H按仍然可比P按更为悭息。如有疑问,可向银行或专业按揭中介作进一步咨询。

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