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春风夏语/居家办公缩小城乡房价差距\银科金融首席经济学家 夏 春

2022-06-02 04:24:27大公报
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  图:美国待售房屋水平正处历史低位

  2020年初,全球疫情肆虐,股市大跌,百业凋零。无论在中国还是美国,房价这个话题都被炒得沸沸扬扬。那时候很多人认为:未来房价下跌将是必然趋势。可事实上,疫情后中美两国很多城市的房价却不降反涨,这又是为何?

  疫情后为了重振经济,美国开始开闸放水,采取了降息、量宽等一系列政策,推动了全美地产价格快速上升。自2020年以来,美国按揭利率不断刷新低位新纪录,房贷利率降到了历史低点。截至2020年12月,全美30年期按揭利率为2.67厘,相比2018年底的5厘,有着非常大的跌幅。这不论对于房产投资者还是自住购房者,房贷利率下降的好处都不言而喻,在融资成本上大大提升了需求。

  我们都知道,疫情的封锁使得购房者的需求被短暂压制,这部分需求在2020年下半年得到了集中释放。而美国房屋供应则显得较为短缺:截至2020年末,全美待售房屋数量创历史新低,同比减少近42%。在供不应求的市场环境下,美国的房价也将有进一步的抬升空间。未来即使房屋销量需求放缓,需求强劲和供给不足仍然会给房价带来一定支撑。

  此外,人口结构的影响因素同样不容忽视。大量的“千禧一代”(25至40岁)正在步入首套房购置期,是美国楼市主要的刚需买家。而房贷利率正处于历史低位,年轻人还贷的担子也变轻了──而疫情下飙升的房租也使得购房比租房更具成本效益。因此,年轻一代也纷纷入场,加入了抢房大军。

  那么,中国房价的增长又该如何解释?2020年中国楼市的涨幅经历了下降、回升和企稳的过程。从全国商品房销售数据来看,销售面积和销售额在2020年经历了陡然下跌,再逐步爬坡,最终实现了V形反弹。受到压制的购房需求在疫情缓解后获得释放:中国的房地产市场热度在二季度开始回暖,部分城市房价再现上涨形式。以深圳为例,深圳3月新房价格环比上涨0.5%,二手房价格环比涨1.6%,涨幅位于70个大中城市首位。

  与此同时,较为宽松的信贷环境和地产调控政策成为了推动中国房价上涨的重要因素。首先,国家出台了多个政策来释放流动性,比如和房贷息息相关的5年期LPR(贷款基础利率)分别在2月和4月下调了0.05%和0.1%。疫情下房地产“避风港”的属性更加凸显,降息进一步刺激了购房需求,引发了楼市的回温。其次,在地产调控政策上,尽管下半年有所收紧,但宽松仍然是2020年全年的主基调,特别是2020年上半年,各地纷纷出台了落户政策,这也对推动销售面积和房价指数有了明显的改善。

  由于国内疫情反复,也使得很多公司开始进行常态化居家办公的探索。比如,携程在今年2月上线了“3+2”混合办公模式,成为国内“第一个吃螃蟹的公司”。今年3月以来,上海封控已经近两个月。远程办公在此期间也发挥了至关重要的作用,并逐渐获得来自有关部门的推广。上海市经信委也将远程办公列入在线经济发展重点,这种办公模式或将逐步成为疫情防控的常规手段。

  未来远程办公又将从哪些方面对中国的房价产生影响呢?

  办公楼去中心化或将成为常态。如果远程办公能够得以大幅推广,未来中国将开启更为灵活的办公模式。那时企业对位于核心商圈办公楼的需求或将逐步降低,CBD(中央商务区)周边的餐厅和咖啡店座无虚席的情况也将出现改变,导致中心办公楼与商业圈价格或受到负面影响。但就如同硬币的正反面一样,市中心的拥挤程度也将得到一定缓解,而郊区的房价将被重新定义。

  如果员工一周只需要回到办公室一、两天,近郊住宅的需求也将不断提升。与人流密集的闹市区相比,同样的房价或租金可以得到更宽敞的户型,也能有效改善居住条件、亦将对购房者产生一定的吸引力。从长期来看,未来市区和郊区的房价差距也将慢慢缩小,而近郊也将逐步建成大而新的商业中心。

  都市圈和城市群的房地产可能将迎来新机遇。如果办公方式更为灵活,那么距离大城市周边车程在2小时以内的中小城市将受到更多人的青睐。以上海都市圈为例,远程办公的方式使得“居住在江苏,工作在上海”得以实现。尽管一线城市能够提供更多的就业机会,但居高不下的房价会让很多年轻人望而却步。

  如果远程办公在中国逐步变为常态化,或许大城市和周边地区的房价差距会步入一个更为合理的区间。但是未来远程办公能否从“选配”走向“标配”,这种趋势对于中国房价的影响程度究竟有多大,仍然需要时间给出答案。

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