香港楼市隐藏着深层次的矛盾，除了供应不足之外，还在房屋政策认知上出现了偏差，单是“置业阶梯”的概念都会存在理解不到位的情况。

　　很多人以为“置业阶梯”是指社会不同阶级的人士都可以有置业的机会，所以要提高给每个阶级的房屋供应，这正正是一个似是而非的谬误。笔者认为，要令人人有屋住，不需要亦不可能为每一个阶梯提供全新的供应，“置业阶梯”重点其实在于“转流量”。身处较基层板块的买家主要通过换楼的方式向上流动，即是说大部分的供应都可以从二手市场流转得到，市场只需要向不足板块提供新供应就可以了。

　　公屋转流率只得1%，要一百年才可以做到一个完整的转流循环，其转流率比私人楼还要低得多，对轮候公屋人士不公平。公屋的本质是用来安置无能力住私人楼的人士，其实属于过渡性质，社会应该要有“置业资助贷款计划”或增加居屋落成去增加公屋的转流量，尤其是“置业资助贷款”在2002年因为政府退出市场而取消，公屋人士因此选择终身住在公屋而错失拥有资产的机会，亦容易制造隔代贫穷。而公屋亦是政府长期蚀本的开支，大量无资产者反映出太多人依赖政府的资助，社会最后也要付出沉重的福利成本。

　　目前香港最需要买居屋的人士，笔者认为应该是家庭收入2万元至4万元的人士，因为他们没有资格申请公屋，亦没有足够入息去买私楼。

　　“居屋2014”的家庭入息上限是4.6万元，当时接获的申请表是13.46万份，但是最近两期的家庭入息上限已经增加到6.6万元，于是吸引了大量人去申请居屋，申请数目由“居屋2014”的13.46万份，跳升到“居屋2022”年的25.2万份及“居屋2019”的30.9万份申请。

　　供求严重失衡的情况下，难以带动市场流转，又何以建成置业阶梯。