现在我们看到楼市个别发展，有些板块价格上升，有些板块价格下跌。不单只出现“平行时空”的情况，更加在市场结构健全的环境下出现了以情绪为主导的行情，因为有个别板块已经超出了微调的范围。

　　笔者想以自身四十年代理的经验，梳理一遍楼价下跌周期的四个阶段。但在此强调的是，笔者并非认为楼价会持续下跌，只是与读者分享对市场的见解。笔者对香港发展充满乐观，特区政府新班子上场令我更有信心。

　　楼价下跌的四个阶段分别为：

　　第一个阶段是个别的“劈价盘”出现。劈价楼盘通常让较多准买家兴奋，于是就容易成为市场关注焦点。但是随着平盘增加，准买家新鲜感会降低，从而进入下一阶段。

　　第二个阶段是“劈价盘”普及。随着平盘越来越多，每个板块都会出现平盘，买家就会沉下心来仔细比较，即是说劈价盘的市场关注度就会减少。换句话说，就是买家对最／较平盘的珍惜感会减少，从而变为“又要平、又要靓”。

　　第三阶段是“楼梯式减价”。当一些板块的减价盘持续增加，但仍未有成交的时候，就是楼梯式减价的开端。当第一个破格平盘出现后，如果仍未成交，很快市场就会有第二个破格平盘出现，当准买家看到第二个破格盘出现就会要求更低的价格。如此下去，平盘价格就会一段段地下降。

　　第四阶段是全面跌价。随着下跌板块愈来愈多，本来升的板块都转升为跌，市场就由平行时空转为整个楼市下跌。

　　过去十多年，香港楼价只曾出现第一阶段的下跌，属于微调阶段。只是有很多人“大惊小怪”，当微调式跌市是结构性下跌而已。而去到第四阶段的跌市，四十年来只出现过两次：一次是1983年，香港前途未落实前；另一次是1998年后的亚洲金融风暴。笔者并不认为今次会出现第四阶段的跌市；但第三阶段的初期跌市，笔者觉得的确有机会在个别板块出现。

　　笔者对特首上任一百日后提交的首份针对房屋问题的报告抱有信心，新一届特区政府班子可以透过改变给予市民信心。但是投资者在最乐观的评估同时必须要有最悲观的风险准备，当然太保守亦不应该的，因为“买有风险，不买也有风险”，过分被动保守，资本只会被通胀蚕食。