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资产配置观察/内房发展还有制度红利吗?\中国首席经济学家论坛研究院副院长 林采宜

2022-07-14 04:24:35大公报
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  从总量看,房地产一直是中国国民经济的支柱产业。2000至2021年,房地产业年度增加值由4141亿元(人民币,下同)增长至7.8万亿元,占国内生产总值(GDP)的比重从4.13%上升至6.78%。房地产不仅关乎消费,同时也关乎投资,房地产业的发展带动建筑、建材、装修、家电甚至银行信贷、抵押金融等上下游众多产业一起繁荣,地产兴则百业兴。

  在人口老龄化、居民收入增幅放缓叠加地产调控的大背景下,房地产开发投资增速自2021年起一路下行,2022年5月房地产开发投资同比下降4%。从长期来看,导致房地产需求下降的主要因素:一是置业人口数量下降,二是居民收入增速下滑,以及核心城市的房价收入比居高。

  统计数据显示,中国主要置业人口(20-49岁)数量在2012年到达峰值,为6.8亿人,见顶后持续回落。2021年该年龄段的人口隻有6.2亿人,主要置业人口数量的变化与房地产开发投资增速下行的趋势基本保持一致,可见人口规模增长是支撑房地产长期需求的核心因素。

  2020年,中国50大中城市的房价收入比(房价/居民年收入)为12.4倍,一线城市的房价收入比为24.3倍,其中,深圳和上海分别高达33.9倍和26.7倍,且呈现逐年上升趋势。与海外城市相比,中国一线城市的房价收入比远高于伦敦(15.6)、东京(14.7)和纽约(10.5),可见目前中国一线城市居民可支配收入水平的提高不足以支撑核心城市持续攀升的房价。

  从快变量看,近一年商品房销售面积及销售额增速直线下滑,2022年5月商品房销售面积同比下降23.6%,商品房销售额同比下降31.5%,除了疫情冲击的因素之外,房地产销售疲软也反映了购房者对于未来房价走势及收入增长的悲观预期。

  人民银行储户调查数据显示,居民对于房价未来的预期偏向悲观,2022年一季度对未来房价持有下降和看不准态度的占比27%,大于持有上涨态度的占比16%。近一年,百城住宅平均租金同比持续下降(今年5月降幅达-1.47%),租金收入的下行也增加了居民对于房地产投资收益的不确定预期。

  推动制度改革 释放购房需求

  面对宏观经济增长速度的一路下滑,“稳地产”已经成为政策托底经济的重要抓手。从短期来看,放松限购、限贷等政策调整对促进部分限购限贷的一、二线核心城市的楼市交易有一定积极作用。

  但从全国范围来看,要提升居民对房地产的购房需求,仅仅靠下调首付比例和房贷利率等货币宽松政策是不够的,应该抓住时机实施城市土地所有(使用)权制度的改革,通过释放制度红利来改变购房者的预期。

  从目前中国人口总量及其结构变化来看,房地产行业发展将逐渐从“增量市场”转向“存量市场”。在存量市场发展模式下,“卖地收入”作为地方政府收入的重要组成部分终归不是长久之计,从可持续角度来看,房产税的推出在所难免。

  过去四十年,中国经济的主要增长动力来自“人口红利”和改革开放的“制度红利”,未来随着人口出生率下降,房地产业的制度红利只能是土地所有权制度的改革──推动实现土地使用权的永久化。城市土地的永久产权(使用权)不仅能稳定购房者对未来房地产使用价值、使用成本的预期,同时为房产税的出台奠定法律基础。

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