图：内地住房进入存量时代，取消预售制有助发展商降负债降杠杆。

　　本文试图从理性、客观、专业、长远的维度，探讨当前内地房地产商品房预售制的起源、历史功绩、当前问题，给出兼顾短期和长远的建议，促进房地产市场长期平稳健康发展。

　　整体来看，当前停贷专案占比较小，但是要高度重视，避免风险升级。如果及时出台兼顾各方的有效措施，顺势推动二次房改，则能借机将房地产市场发展推向正轨。

　　停贷专案所属房企绝大部分是此前债务违约的风险民营房企，主要分布在河南、湖北、湖南，截至7月13日，河南楼盘涉35个，占全国34%；湖北和湖南的问题楼盘均为15个。

　　房企高杠杆风险浮现

　　从所属房企看，大部分是此前“爆雷”的民营房企，当然，违约房企的大部分专案还是在努力交付中。

　　总体来看，涉事楼盘主要是延期交付多年的楼盘，以及未到交付时间，但资金紧张、难以复工的停工盘，反映商品房预售制的负面效应愈发突显。

　　为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售俗称卖楼花，可追溯至1950年代香港实施的《预售楼花同意书》制度。1998年内地房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴香港引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了，发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在专案获得政府批准后才可以销售，买家在购买楼花后并非像中国内地一样在支付完首期后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些措施，一定会触发风险，对买家不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。

　　客观而言，预售制度有一定历史阶段性，现在内地住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，内地一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　作为内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加供应，推动城镇化发展。过去20多年，预售制对内地房地产市场的稳步发展起到重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高居民居住水平，城镇居民从筒子楼住到住宅社区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年走完发达国家几百年城镇化路程。预售制已成为内地商品房销售最主要方式，2021年楼花销售面积达15.6亿平米，占总商品房销售面积的87%。

　　世界很多国家和地区有住房预售制，根据发展状况及行业环境而与中国内地存在较大差异，发达国家普遍有严格的资金监管、分期支付及违约处罚措施作为保障。房企在专案获得批准后才可以开始销售，买家购买楼花后，根据工程进度在完全交楼前分期支付。如果工程延误，买家可以和房企协商以推迟付款，并要求补偿。此外，如果房企无法在合同规定的日期内交付，买家可要求退款或赔偿。

　　随着内地房地产市场从增量时代步入存量时代，商品房预售制的使命或已完成。据《中国住房存量测算报告》，2020年城镇住房套户比为1.09，一线、二线、三四线城市分别为0.97、1.08、1.12，内地住房整体已经总体平衡。经过20多年的高速增长，房地产增量时代已经基本结束。除了人口流入的都市圈城市群面临一定住房短缺，大部分东北、西北以及非都市圈城市群的四五线城市，已经出现供给过剩，由于人口外迁严重，未来过剩程度还将加深。行业进入存量时代，意味着在中期将进入洗牌阶段，其程度参考当年的纺织、家电。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发突显。大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对买家的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品房不能交付的风险。从个人层面看，交房等待期一般为两年，在此期间，买家不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋品质、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、专案搁置等系列风险。

　　笔者曾提出“房地产是最坚硬的泡沫，要软着陆，避免硬着陆，用时间换空间。”改革既要下定决心，也要考虑过程。短期看，立刻取消预售制不现实，当前房企资金紧张，会加大房企压力，难以保障其他专案顺利交付。长期看，若能逐步取消商品房预售制，实现现房销售，不仅能减少房企过度承诺、住房品质不过关等问题，同时也有助于降低房企的杠杆。

　　现房销售有利买家

　　如果改为现房销售，开发商比拼的不是五花八门、不知道能不能兑现的行销手段，而是所见的楼房品质和诚信，这才是对买家最根本保障，这样将极大提升开发商的建筑品质，实现良币驱逐劣币。

　　笔者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂鈎、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。

　　在取消商品房预售制这个问题上，已经有一些地区开始探索。2019年广东出台《关于商品房预售制意见通知》，表示将逐渐探索试点商品房现房销售制度与商品房制度取消的可能性；2020年海南发布《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，要求新出让土地建设商品房的规划的，全部要实行现房销售制度；湖南在《湖南省推进新建商品房“交房即交证”改革实施方案》中明确规定，2022年起，湖南省所有城镇规划范围内新取得国有建设用地使用权的预售商品房专案必须实施“交房即交证”。

　　长短招结合促进发展

　　借鉴国际经验，预售制度需要严格资金监管、分期支付以及违约处罚措施作保障，否则大概率触发风险，对买家不公平。短期看，当务之急是建立风险防控机制、加强资金监管、保交楼、保民生，长期看，不如借机逐渐取消预售制，适时改为现房销售。取消预售制不是立即可以解决问题，还需要配合房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。

　　短期稳房市措施：当前房地产复苏基础并不牢固，在坚持“房住不炒”前提下，各地应继续因城施策适度松绑偏紧调控政策，促进房地产市场信心恢复，促进软着陆。

　　1）适当降低人口流入地区限购门槛，充分尊重人口和产业向都市圈城市群集聚的客观规律。

　　2）适度松绑二手房限价政策。部分热点城市仍实行二手房贷款限价政策，银行按相关部门规定参考价给买家贷款，参考价仅是市价的七成至八成，居民合理贷款额度明显受限。

　　3）下调首套首付比和改善型二套首付比，减少刚需人群和改善型购房人群的首付压力，实现居民“住有所居”、“住有宜居”。

　　4）通过贷款展期、债务重组、并购等方式化解风险。允许部分房企银行贷款进行展期，缓解短期现金流压力。给予优质房企合理并购贷款、并购债支持，在行业内部通过并购重组化解风险，防止风险传染与扩大。支持金融机构市场化参与房企不良资产化解、保交楼，创设一些金融工具。

　　5）加强资金监管，严格要求房企与监管机构、监管银行签订监管协议，对信用不同的房企实行差别化资金监管额度，按照工程进度支取相应比例资金。

　　长期住房制度建设。根据笔者团队对美国、日本、英国、中国香港、德国、新加坡等住房制度和房地产市场的研究，结合内地住房制度现状和发展阶段特点，建议以城市群战略、人地挂鈎、金融稳定、房地产税为四大支柱构建长期住房制度。

　　一是推动都市圈城市群战略。根据对世界上几十个国家上百年的人口大迁移研究发现，人口往都市圈城市群迁移集聚是基本规律，人随产业走，人往高处走。

　　二是以常住人口增量为核心改革“人地挂鈎”，优化土地供应。

　　三是保持货币政策和房地产金融政策长期稳定。

　　四是稳步推动房地产税试点。稳增长是今年宏观经济头等大事，年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件，未来有必要建立科学的经济模型评估房地产税对各方影响。