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微观经济/预售制需改进而非取消\商务部国际贸易经济合作研究院研究员 梅新育

2022-07-28 04:24:27大公报
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  图:房地产预售制对中国地产业和城镇化发展均发挥巨大的积极作用。

  在中国楼市急剧降温、预期恶化背景下,随着一些楼盘烂尾和业主单方面宣布强制停贷的消息爆出,主张废除房地产预售制的呼声顿时高涨。对于不满楼价高昂及地产商社会形象的大众而言,这样的主张听起来无疑是痛快解气的;但纵观全局,这样的主张既有损经济与民生,又会带来一系列长期负面影响。中国房地产预售制需要的是改进,而不是全盘取消。

  在讨论房地产预售制存废问题时,我们需要认识到这个基本事实:楼盘烂尾和业主单方面宣布强制停贷,在当前的房地产市场上仍然是局部问题,不考虑偿还到期债务、挪用等问题,仅就房地产开发投资资金需求而言,无论是去年还是今年到现在为止,房地产业实际到位资金完全足够满足当前房地产开发投资所需。因此,以局部的楼盘烂尾和业主宣布强制停贷现象为由,主张全面废除预售制,在逻辑上站不住脚。

  任何事物都是一分为二来看,我们不仅要看到废除房地产预售制可能带来的好处,还要看到这样做可能带来的问题。由于订金及预收款、个人按揭贷款多年来一直占房地产业资金总供给很大比例,两项合计占新到位资金总量比例,近年达一半左右,如果现在就全面废除房地产预售制,可以肯定,这对于房地产业当前的资金来源格局堪称釜底抽薪,行业整体资金状况将由此急剧恶化。

  地产业面临流动性风险

  不仅如此,今年前6个月全国房地产开发投资完成额按年下降5.4%,除去年资金结余外的本年实际到位资金按年降幅则高达25.3%,表明今年房地产业资金供求状况正在急速恶化;特别是前5个月的本年实际到位资金60404.4亿元(人民币,下同),甚至比去年资金结余66345.6亿元还少约9%,这表明房地产业已经开始“吃老本”,更多地要靠以前结余资金熬过当下经济关口。

  当我们为楼盘烂尾和业主停贷而义愤时,我们需要明白,除单纯的投机炒房客有着强烈内在动机止损离场之外,购房自住的业主最需要的是烂尾楼盘尽快复工、完工、交房,而不是让相关开发商倒闭,更不是让整个产业垮台。不仅如此,无论对房地产业发展中的阴暗面乃至罪恶有着多大的反感,我们都必须正视这一现实:住房是人类永恒的需求,因带动了巨大的投资、相关产业需求和就业,房地产业大体满足了中国狂飙突进的城镇化需求,显著改善中国居民居住及工作、生活条件,在可预见未来仍将是中国的支柱产业。

  与多年来增长乏力的西方国家相比,强劲投资长期以来都是中国经济的优势;1986至2021年间,全国房地产投资从101.0亿元上升至147602.1亿元,增长1460倍,2021年房地产投资占全社会固定资产投资总额比重已达26.7%。正因为如此,在房地产业深陷困境的当下,我们应该采取反周期措施助力其软着陆,而不是全面废除商品房预售制使其下滑更加猛烈。

  1980年代至1990年代初,日本泡沫经济最突出表现之一也是房地产繁荣,高峰时期仅东京的地产价值总额就足以买下全美。治理泡沫势在必行,但由于政府当局出手过激,导致日本在泡沫经济破灭之后陷入“失去的三十年”,以美元现价计算的日本名义GDP在1995年达到55456亿美元高峰后一路萎缩,2021年只有49374亿美元,相当于1995年高峰的89%;日本人均GDP相当于发达国家平均水平的比例在1995年达到164%顶峰,2021年已经下滑至76%,日本这个1950年代以来公认的“经济优等生”已经全面滑落至“差生”行列。

  房地产业的高负债特征本身并非罪恶,米勒─莫迪利亚尼模型(Miller-Modigliani Model)早已指出,提高负债率有利于提高投资回报,二战之后各国企业部门负债率因此普遍显著提高,且房地产业的基本特征又使其最优负债率高于其他多数行业。迈尔斯(Stewart C. Myers)早已指出,有形资产在破产后容易转让,技术、人力资本等无形资产则难以转卖,因此资本密集企业破产成本低,拥有巨额无形资产的企业破产成本高,导致前者的最优负债率高于后者。资本密集正是房地产业的基本特征,客观规律决定了该行业的最优负债率高于其他多数行业。

  不仅房地产业,对整个国民经济而言,高负债率本身不是问题,盲目追求降低负债率可能妨碍社会充分实现其经济增长潜力;我们更需要的是解决以短期存款支持长期项目融资的期限错配、以外币负债支持本币融资的货币错配、过度投机等一系列问题,从而避免金融体系潜在的脆弱性爆发成为现实的风险。

  正因为客观规律决定了房地产业的最优负债率明显较高,强行全面废除商品房预售制并不能改变行业高负债特征,而是会使得这个行业整体上更加依赖机构贷款和外资。事实上,今年上半年房地产开发企业到位资金结构变化已经出现了这种苗头:今年前6个月,房地产开发企业到位资金按年下降25.3%,其中,国内贷款减少27.2%,利用外资增长30.7%。如果不是适逢美联储激进加息而导致跨境资本回流,中国房地产市场利用外资部分增幅应该还会更大。

  中国防范社会阶层固化倾向,不能过度依靠政府主导的再分配,因为这样会消磨全社会的自我奋斗精神,最重要的是要让有才智有干劲但没有多少家庭背景和资本的人,有足够机会、空间通过自我奋斗实现向上流动。为此,许多产业、行业的资本等项门槛不能设置得太高,如果那样做的话,常常只是打着“正义”的旗号而行垄断之实。

  总体而言,自霍英东先生首创商品房预售制以来,这项制度无论对香港还是对内地房地产业和城镇化发展都发挥了巨大的积极作用,其初衷也是加快开发建设速度,降低商品房成本和售价,及早满足居民住房需求。房地产市场价格持续暴涨和泡沫,根源更多地不在于预售制,而在于快速城镇化带来的需求拉动,宽松货币政策带来的货币供给推动,以及超低首期等一系列激励投机的做法。

  所以,我们不应全面废除预售制,而是改进对开发商、银行、政府有关部门的监管,避免再出现挪用预售资金的情况;同时鼓励开发商探索现房销售模式,让消费者在预售制和现房销售两种模式中自主选择。随着房地产市场供求关系总体上趋向宽松,由消费者自主选择的空间正在扩大。

  优化制度四点建议

  具体而言,在改进预售制监管的方面应当本着“保交楼、保民生、保稳定”的原则,保障购房人合法权益,又给予开发商必要的自主权以提高其如期完工交楼履约的效率,切实做到以下几个关键点:

  一、确保购房人的订金、首付款、按揭款和其他方式的预售购房款,全部存入预售资金专用监管账户,房地产开发企业不得直接收存商品房预售资金。为确保这一点,可规定如房款不进入资金监管账户,购房合同无效,买售双方可随时解除。监管银行如发现商品房预售资金未进入专用账户而未履行及时告知区县住房城乡建设主管部门的义务,则应承受相应处罚。

  二、购房人申请抵押贷款的,确保房地产开发企业应当提供专用账户作为贷款到账账户。同样为确保做到这一点,可规定如抵押贷款不进入资金监管账户,购房合同无效,买售双方可随时解除;监管银行如发现抵押贷款资金未进入专用账户而未履行及时告知区县住房城乡建设主管部门的义务,则应承受相应处罚。

  三、监管账户中额度内资金必须专款专用,使用用途包括设备款、建筑材料、施工款等;对政府监管部门违规批准挪用划转监管资金者,须依纪依规给予处分。

  四、优化改善市县级城乡建设部门审核工程造价合同等核定商品房预售资金监管额度的程序及指标,进入专用账户的预售资金数额超过重点监管额度后,超出的额度可由房地产开发企业履行必要程序后自由提取使用,通过保障开发商必要自主权而充分发掘其积极性、主动精神,提高其建设与交付效率。

(文章内容仅代表笔者个人意见)

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