近期一些虚拟货币有泡沫爆破迹象，再加上美国大幅加息、美股急跌，有人担心会影响到香港楼市。但港楼二十五年来升78%，差不多是全球主要城市升幅最小的，而且又被多种印花税辣招捆绑住超过十年，港楼基本上没有泡沫可言，何来爆破。

　　回归祖国二十五年，香港经历了四任特首。在其中三位特首任期内，楼价皆录得升幅。以中原城市指数CCL计算，由1997年7月的100点，曾跌至2003年5月最低的31.34点，至最高点2021年9月的185.62点，高低波幅高达五倍，CCL今年4月最新报178.34。

　　香港首任特首在大幅增加房屋供应，以及2003年沙士的巨大冲击下，楼价于任内录得47.6%的跌幅。至于成交量，除了首任特首以增加房屋供应为主要房策外，其余三任特首皆以压抑需求为房策的首要任务，譬如加强一手规管、首推额外印花税、收紧按揭成数等，上述政策有效打击楼市炒风，亦成功令物业市场需求减少。以历任特首任期计算，由首任特首当时平均每月录得6140宗一二手私人住宅登记，减少至第四任特首平均每月的4796宗。

　　由于特首多数采取打击住宅楼市措施，自2010年起已经有额外印花税、从价印花税及买家印花税等辣招，并且不断加辣，令买卖楼房成本持续加重，辣招已经将炒家赶绝，楼市交投保持低位徘徊。辣招不但清除了炒家活动，并且把所有楼市泡沫挤走，港楼经已变成一杯无泡沫啤酒，令炒家感觉非常乏味。港楼没有泡沫，就很难有爆破危险。过去二十五年只升得78%，平均每年只上升3.12%，与通胀相差无几，比较其他楼市，港楼可谓黯然失色。

　　就以美国楼市为例，美国自从2008年次按危机之后，楼市曾经有一段时间低落，但仍然高过1997年香港回归之时。如果以1997年至今计算，美国楼市这二十五年的升幅约为2.5倍，平均每年升幅约10%，升势远超香港。如果以泡沫而言，美楼一定远多于港楼。

　　如论楼价香港现在非常落后，许多不明朗因素经已扫除，重拾昔日光芒是可期的，单是追落后，已经有很多方面值得憧憬。