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主楼布阵/楼市购买力未见减弱\美联物业住宅部行政总裁(港澳) 布少明

2022-07-30 04:24:22大公报
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  过去一周金融市场最大的消息,莫过于美国联储局再度大幅加息0.75厘,幅度大致符合市场预期。事实上,美国自从今年3月起已步入加息周期,港美息差扩大,金管局自5月至今多次“出手”捍卫联系汇率,而本港银行体系结余跌至约1600亿港元。

  虽则本港银行业未有即时跟加,但可以预计,未来本港最优惠利率(P)上调压力势必会加大,甚至有机会最快于本季调高。

  正如财爷陈茂波于公开场合表明,其实本港未来将无可避免需要加息,但按目前情况观察,银行业的流动性仍相对充足,所以个人认为,加息幅度及速度不会太急。

  谈起加息,相信比较多人关心的问题是,究竟加息会否令楼价下跌呢?我们可从以下角度分析一二。

  首先,香港的业主及买家在入市前,已就承造按揭进行高达3厘的压力测试,间接令本港楼市在加息潮下具备强劲防守力,毋须劈价卖楼。

  其次,根据金管局资料,过去十年来新批出住宅按揭贷款的平均供款占入息比率,一直维持于约33%至37%的相对健康水平,即表示业主平均用低于四成的收入供楼。

  另据政府统计处最新2021年人口普查资料,按揭供款与收入比率中位数仅约20.8%,意味着供楼占收入更低见两成左右水平。

  新盘畅旺 有助带动二手

  再次,目前业主持货力强,全港约有130万家庭住户居于自置居所,而自置家庭中已供满楼的家庭约85.8万户,即业主供满楼比率达66.1%,业主大减价沽楼诱因不大,所以尽管加息在即,但息口走势只是影响楼市的其中一项因素,估计楼价大跌空间有限。

  楼市方面,近期“息”魔杀到打击二手楼市表现,买家入市时难免较为审慎;反观一手却恍如出现“平行时空”,屯门区一个具规模的焦点新盘,收票情况非常理想,笔者执笔之时据悉已收逾1.9万票,超额认购逾55倍,荣膺今年新盘票王。个人预期,8月份在大型新盘“加持”下,一手成交有望倍升至逾2000宗。

  以上入票情况,正好反映一个事实:楼市基调依然相当健康,购买力充足,现时二手交投“笠笠地”,主要源于价钱未到心水水平。近期新盘反映理想,成功引出各方客源,大量实力向隅客涌现,只要价钱合适,相信他们随时再度入市一手,或者在二手市场寻宝。

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