竞拍内地银主盘攻略

珠海横琴奥迪国际置业董事

　　前段时间，笔者跟几位香港朋友饭叙谈及内地楼市这个话题，现时内地民营房企大部分寸步难行，不是爆雷就是在爆雷的路上，而朋友都想在这个市场低迷的时间买入笋货，但又担心买到烂尾楼。于是乎，请教笔者关于购买内地银主盘的意见。

　　内地最常见的银主盘称为“法院拍卖房屋”，简称“法拍房”，指的是遭法院强制执行拍卖的物业。大多数是债务人即业主，无能力按时偿还银行房贷供款或无能力偿还其他债务，而被债权方（多数为银行）经各种司法程序向法院申请强制执行，将欠债人名下的物业拍卖，拍卖所得款项用以偿还债务。

　　几位朋友对法拍房仍存很多疑问，例如：从哪里获取法拍房的资讯？什么人有资格购买？可以做按揭吗？能够顺利转名吗？下面就让笔者逐一解答。

　　如何获得法拍房资讯？

　　首先，可以在法院委托的网络拍卖平台获得法拍房资讯，入围的网拍平台有多间，最常见淘宝拍卖或京东拍卖，特别要提醒不同网站除了法拍房的数量及物业有区别之外，更重要是里面的条款也有所区别，有心想竞拍的朋友认真细阅各项条款。

　　拍卖前有无楼睇？物业有无租约？

　　一般法拍房都可以睇楼，睇楼时间会在网页内公布并需提前预约。关于物业本身有无租约，会直接影响拍卖成功后的收楼，网页内亦会公示物业的占用情况，例如租赁情况，如果公示内容没有租约，你还需自行向法院或不动产登记中心了解有没有存在第三方的居住权，尽可能保障自身利益。

　　须承担过户费用 可做按揭

　　税费、过户费怎样计算？由谁承担？还会有其他隐形收费吗？

　　买方除了要交固定的契税之外，还要承担过户当中产生的费用，例如卖方税（包括增值税、印花税、个人所得税、企业所得税、土地增值税、房产税、土地使用税等）。如物业产权持有人是个人的话，税项分为两种，分别是增值税与个人所得税，若符合“满五唯一”（即满5年广东省内，以夫妻为单位唯一一套住宅）是免税，“满五不唯一”免增值税但要交个税3%，“满两年”同样只交个税3%；如物业产权持有是公司，要交税项的种类对比个人持有的更多，这点与香港大有不同。

　　起拍价及竞拍时间的制定？

　　笔者向有关银行职员了解，起拍价由第三方机构评估，一般起拍价是评估价约打七折或更低，亦有个别例外。而债权方（多数为银行）都希望尽快收回欠款，所以法拍房的起拍价远远低于二手市场价。笔者参与几次竞拍活动后留意到，“造马”或“造媒”情况暂时未太严重，只要去到债权方（多数为银行）要求的价位，竞价情况开始缓慢及每次出价金额比较正常。

　　拍卖网页内亦有公示拍卖起止时间一般为24小时，最后5分锺如果有人出价，拍卖时间自动延长5分锺。笔者建议有心想买拍卖盘的读者，在拍卖前段时间先观察，中段时间可试探出一口价，直至截止时间5分锺内留意拍卖最终价钱，仍然在你预算中，可以再出价；反之，可以停止。

　　法拍房购买资格、能否承做按揭？

　　现在全国许多地区，法拍房也纳入限购政策之内。因此，在参与拍卖前应先自行去当地不动产登记中心查询是否具备购买资格。如未了解相关购买政策信息导致拍卖成功后无法过户，需自行承担法律风险。

　　关于按揭方面，网络上资讯参差不齐，在此笔者分享自己今年4月的拍卖经验，在拍卖网页上就可了解到该物业能否承做按揭，亦提供相关合作银行信息。当时笔者相约银行职员并前往该分行进行申请按揭手续，提交银行所需的文件；相关银行职员亦会问：对是次拍卖房能接受最高价是多少？银行根据你所提供的入息证明去判断能够贷款的最高金额。

　　特别提醒，拍卖网内公示支付总楼价余款时间早于银行放贷时间，而这笔款项是支付给法院指定账户，当然如果你一笔过支付就没有问题；若然做按揭，会有一连串的操作，银行职员会向你提供一间相关担保公司人员与你接洽并协助处理，担保公司会收取一定服务费，温馨提示：服务费有商议空间。

　　如你竞拍成功，恭喜你了，带上法院出具执行裁定书到不动产登记中心办理过户登记手续。相反，竞拍成功后，不履行竞拍条款，或者过户时发现无购买资格，之前所缴交的拍卖保证金不予退回并承担相应责任。