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谈楼说按/加息周期下选择按揭两要点\中原按揭经纪董事总经理 王美凤

2022-08-01 04:24:26大公报
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  图:市民在置业时,亦需比较不同银行的按揭计划。

  上期(见7月20日A13《按揭存款户口 有助缩短还款期》)提及在加息周期可善用按揭存款挂鈎户口抵销加息影响,本文谈及在加息周期选择按揭计划要知道的事。

  现时市场上银行之间提供的按揭计划不尽相同,大多因应不同贷款额提供分层息率及优惠,用家可以按着自己所需要的按揭额去比较不同银行优惠,最方便是找按揭转介公司帮手,费用全免。例如对于200万元以下较细按揭额的申请,银行之间按息差幅可达0.15厘,货比三家才可掌握至抵按揭优惠。亦有些银行以按揭保险计划用家为目标客户,向按保客户提供高一些的回赠金额,当中给予按保客户的回赠金额对比非按保客户相差可达贷款额之0.05%至1%不等,故此按保用家可仔细了解一些银行为他们提供的优惠。

  个别H按不设封顶息率

  比较按揭计划的时候,有两点在加息期需特别留意:

  其一,市场上有个别拆息按揭(H按)不设封顶息率。换句话说,用家需自行承担因拆息向上甚至抽升而引致按息上升之风险,而并非如一般H按用家享有一个以最优惠利率(P)为基准之封顶息率作为保障。这类计划尤其不建议于加息周期选用,因为拆息波动性较大,在加息周期惯常地早于P上升。例如在对上一次加息周期,2018年期间拆息已显著上扬,而银行最优惠利率(P)于9月前未有上调,当年7月份1个月拆息平均已达1.8%,H按息达3.05%(以当时H+1.25%计),而当时H按之封顶息率普遍低至2.15%(P-2.85%;P:5%),即使拆息上升,H按用家大多仍以封顶息率2.15%供楼;但若果H按没有封顶息率,供楼利息便以上述3.05%计算。

  拣附设按揭存款相连户口

  其二,市场上亦有按揭计划是不设按揭存款相连户口(Mortgage Link户口)。事实上,此类Mortgage Link户口已相当普及,市场上不乏银行提供很好的按揭息率之余,亦兼送Mortgage Link户口予客户。而本栏上期已谈及在加息期善用此类Mortgage Link户口可以有很不错的悭息效果,尤其对于日常有储蓄习惯或备用资金的按揭用家,建议可选用附有Mortgage Link户口的按揭计划。需留意的是,现时银行提供Mortgage Link户口的最低贷款额要求由70万至300万元不等,用家可先行比较银行优惠。

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