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楼市新态/公屋流转率仅1% 急需提升\祥益地产总裁 汪敦敬

2022-08-03 04:24:18大公报
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  人们常说资源重要,但笔者认为政府施政更加重要,好的施政可以带动市民在面对考验的时候转危为机。

  眼前香港楼市见悲观情绪,多个楼花盘以低价发售。二手楼方面,屯门区一些基建及配套良好的屋苑,包括未来南延线板块的物业,400多万元就可以买到两房单位。即是说,以年轻人的人均入息中位数字计算,两口子通过压力测试后,可以买到的楼价上限是约550万元,事实上,目前不少单位楼价已经低过这个数字,不少地区已回复到旧日的上车天堂,亦给予我们一个讯息:过去很难解决的房屋政策,表面上看已经解决了很大部分。当然,这是假设悲观情绪持续。

  但从长远来说,经济不可能永远低迷,防疫措施亦不可能永远严苛,疫情亦不可能永远困扰着我们。市场始终会有否极泰来的一日,楼价始终会在谷底反弹,所以我们还是要有好的房屋政策。特区政府新班子上场,如果从评论员的角度来说,我是相当满意的,批阅土地的速度显然在提速,行政亦正在改善中。当然,暂时还不能说已经看到短期解决房屋问题的凭据,但我们是有条件去思索一个问题:特区政府愈多基建愈大兴土木,建筑成本自然会上升,即是说增加供应令楼价放缓这想法未必理想。这一看法是笔者根据过去20年特区政府建屋经常超支的效率去推演的。

  加快建屋效率 降低成本

  如果现任特区政府可以继续加快建屋效率的话,才可以令到成本大减。换句话说,以较短时间去兴建较多住宅楼宇,才是突破建屋成本的关键。

  特区政府新班子强调,解决土地供应问题主要聚焦于1.6万公顷的绿化地带,笔者是十分同意的,没有比下一代及贫穷家庭得到安居乐业更加重要。当然,发展绿化地有助增加供应,缓解社会深层次矛盾,亦可以遏止地产霸权的势力。

  但可能比地产霸权更深层次的矛盾是一些认知上的误区。近年来公屋的流转率只得1%左右,这又与社会风气有关,也需要公屋配套政策进一步完善。1%的公屋流转率并不理想,没有一个供应策略是可以承受到如此之低的流转率。低流转率意味着居民搬入公屋之后没有再搬出来,那么未进入公屋的申请者要完全依靠新供应的机会上车,在分配上是不公的。如果流转率在3%至5%之间的话,即等于公屋每年二手供应有2.5万至4.2万个单位,这个是很庞大的数字,希望特区政府可以照顾到这点,否则对一些公屋轮候人士,包括住在㓥房的人士是十分不公义的。

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