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政策微观/以保障房化解内房危机\国海证券研究所联席所长首席经济学家 夏 磊

2022-08-05 04:24:29大公报
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  近日,中国财富管理50人论坛青年学术论坛举办“当前房地产市场热点问题研讨:风险研判与政策应对”专题研讨会,对当前房地产市场热点问题进行交流探讨,以期为相关政策完善提供参考。国海证券研究所联席所长夏磊出席会议,并进行专题发言时分析称,随着消费者信心恢复,中国房地产市场将达成14亿平方米的销售面积。

  夏磊首先简练地对中国“房票”政策的实施过程进行描述,客观呈现了“房票”政策的优缺点。以郑州经验为例,指出当前情况下各地政府应审慎地出台“房票”相关政策。同时,又建议应从新市民需求出发,增加保障房供给,由中央企业牵头盘活开发商的诸多问题项目,化解中国房地产行业风险。

  一、如何认识“房票”

  首先,今年中国房地产市场将呈现5月、6月旺季更旺,7月、8月淡季更淡的现象,四季度随着消费者信心的逐步恢复,全年销售面积能够维持在14亿平方米左右。在这种市场情况下,郑州推出的“房票”政策引起了热议。“房票”是在上一轮棚改货币化时推出(2015年鄂尔多斯、2016年赤峰),形式上是兑换新房的一个凭证。

  “房票”的好处在于定向使用,本地的资金只能用于本地的房地产交易,不会再度推高一线、二线城市房价。

  基本运作流程是政府向购房者发放“房票”,购房者拿“房票”购买住房,开发商凭“房票”找政府结算,看似是铁三角,但是一旦结算不顺畅,“房票”就会变成三角债。在整个运行机制中,“房票”的核发人需要接收这个“房票”,并在10个工作日内划拨应付的资金去兑付“房票”。本质上是开发商先垫资给购房者,然后再找政府去结算。

  二、郑州“房票”经验能否在全国推广

  郑州目前已经有了第一个实施“房票”安置的小区,其做法是提供两种选择:选择“房票”安置会给予8%的额外补偿,并且理论上一年以内没有购房会再重新获得货币安置;选择货币安置则无法确定拿款时间,该做法使得选择“房票”成为一种必然。目前全国多个地方(信阳、常熟、绍兴、宁波、鄂州、温州、温岭等)在借鉴郑州“房票”做法。这种“房票”创新是地方的自发行为,也不适合大面积推广。

  三、国资吸纳问题项目

  2014至2018年,棚改货币化为中国房地产行业带来了一波红利,解决了三线、四线城市商品房过剩、库存过高的问题,但是也有被诟病的地方(比如推高了房价)。目前四种棚户区(城镇棚户区、国有工矿棚户区、国有林区棚户区、国有垦区危房)中的后三种已经基本完成改造,并且当前总的趋势是鼓励小修小补,避免大拆大建,加强城市风貌的复原,所以2014至2018年的棚改红利不可能重复。

  当前,若要化解房地产行业风险,主要是盘活开发商的项目,把暴雷房企的项目尽快出售给国企、央企、AMC(资产管理公司),以及地方政府的保障房中心。

  如果将收购的在建项目变成保障性租赁住房,可以有效弥补保障房供给不足的问题,很多社会弱势群体需要靠保障房满足居住需求。新时代的房地产政策一定是增加保障性租赁房的供给,同时化解房地产市场的风险。当然新老模式的切换肯定将伴随阵痛。

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