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楼市智库/美大手加息已过 港楼市回稳在望\中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁 陈永杰

2022-08-05 04:24:30大公报
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  美联储局上周再次加息0.75厘,联邦基金利率目标范围上调到2.25至2.5厘,属预期之内。笔者预料美国重手加息0.75厘应告一段落,未来加息会收窄到0.5至0.25厘,对本港楼市稳定性无大碍。

  美联储表示,将按计划在9月份加快缩表,国债每月缩减上限增至600亿美元,按揭抵押证券(MBS)每月缩减上限增至350亿美元。

  美联储又谓,美国就业增长强劲,失业率保持低位,但近期支出及生产指标开始放慢。该局主席鲍威尔表示,持续加息的幅度将取决于所有数据,会逐次会议作出政策决定。美联储自从见到通胀改变方向后,已迅速作出反应,又多次强调有工具恢复物价稳定性。

  鲍威尔认为,现在不确定性比以往高,实现经济软着陆面对更大挑战。而现在经济无出现衰退,今年经济增长亦未偏离轨道。不过也承认经济有所放缓,预计经济增长将有一段时间,低于趋势水平,难以预测未来6至12个月后的表现。

  美国6月、7月份大幅加息0.75厘是市场意料中事,消息经已逐渐消化。在疫情及美国加息双重夹击之下,香港住宅楼价将继续受压,物业市场价跌量升,笔者觉得是短暂问题。

  美国加息已是特区政府预期之中,财政司司长陈茂波指出,香港过去半年面对疫情及利率上升,楼市表现保持冷静,楼价下跌约3%,交易量下跌约10%。随着利息上升,市民置业按揭供款亦会增加,加上预期息口进一步上升,楼市气氛或受影响。

  陈茂波表示,现时新造按揭供款占入息比率通常约37%,银行针对供楼人士亦设有加息3厘的压力测试,相信即使息口上升,稍为增加供楼负担,业主持货能力仍十分健全。目前楼市有保障措施,加上需求强劲,预计楼市基础保持稳健。

  各种印花税及银行压力测试实施多年,将条件不足买家筛走,现有买家都是实力派,楼市没有泡沫,有更强抵御市场波动的能力。

  笔者预期未来美国加息幅度将会递减,并估计这个加息周期不会太长,市场应可应付得到加息压力。近期美国股市及楼市等投资市场持续展现升势,反映股市及楼市仍然有不少捧场客。

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