图：近期人行针对房地产企业信用风险密集推出多项支持性政策。\中新社

　　现阶段，房地产市场处于需求和供给两方面的疲弱境地。在疫情影响下，中国楼市景气度2021年显著下降。如何促进房地产市场的恢复和健康发展，成为现阶段中国经济政策的重要考量。

　　供需并重撑发展

　　自去年四季度起，中国人民银行为支持合理住房需求，持续下调房贷利率1.6个百分点，近200个城市出台了楼市支持政策，推动行业销售同比跌幅自2022年5月起有所收窄。然而，现阶段楼市信心仍然相对不足，房地产商面临融资困难，仅从需求侧支持楼市，政策效果有限。

　　在此背景下，近期人行针对房地产企业信用风险密集推出多项支撑性政策，房地产政策开始在供给侧和需求侧共同发力。

　　助快速修复信心

　　人行近期政策基调积极明确，展现出增信用、稳经济的坚决态度。“金融十六条”明确提出要“对国有、民营等各类房地产企业一视同仁”。“第二支箭”直接面向融资困难的民营企业。信贷座谈会也提出商业银行要“发挥头雁作用，主动靠前发力”，表明了政策制定者对于修复房地产企业信用、稳定宏观经济的坚决态度。

　　上述政策手段有助于在短期实现控制地产债务风险和促进“保交楼”两大关键目标，提振市场主体信心。在政策的支持下，开发商的短期流动性压力有望得到缓解。房屋销售的疲软导致开发商的经营性现金流下降，如果融资性现金流未能及时补充，将加大开发商的流动性压力。持续的流动性压力下，部分开发商的债务风险容易向行业蔓延。近期人行的政策有助于盘活开发商现金流，同时加大商业银行对开发商的融资，稳定房地产市场。

　　例如，以“第二支箭”为代表的政策明确支持“2500亿元民营企业债券融资”，点名支持“房地产企业”。此外，“保函置换通知”等政策亦可帮助房企盘活经营过程的潜在流动性，打破短期负循环。

　　针对“保交楼”的问题，近期出台的政策也有利于市场各参与方稳定预期。在开发商陷入资金困境的情况下，购房者和投资者对开发商的交付信心减弱，进一步导致房屋销售萎缩和开发商回款的恶性循环。今年7月28日，中央政治局召开会议首提“保交楼”问题，明确指出“压实地方政府责任、保交楼、稳民生”。

　　随后，人行出台多项政策推动“保交楼”工作加快落实，在前期推出的政策性银行“保交楼”专项借款的基础上，于本周一面向6家商业银行推出2000亿元“保交楼”贷款支持计划。这些政策将促进市场参与各方预期企稳，特别是有利于购房者的信心恢复，从而带动楼市逐步回暖。

　　从政策落地到数据改善，需要一定的时间。首先，房地产市场位于去杠杆的阶段，政策对需求的影响也从上行阶段的“易托难压”转变为“易压难托”。其次，考虑到现阶段正处于年末销售淡季，近期局部疫情反复也会对市场产生干扰，从居民预期修复到销售数据改善需要一个过程。但是，总体上伴随人行政策的落地，房地产行业在销售回暖后，有希望看到企业投资意愿和行业供给能力的恢复。

　　人行近期政策既关注短期问题，也着眼中长期的房地产制度建设。加快培育和发展租赁住房市场是“十四五”住建领域的重要工作之一，而人行近期已针对租赁住房提出多项支撑政策。

　　例如，“金融十六条”明确提出三类住房租赁相关的信贷支持对象，并加大信贷支持力度，同时也鼓励租赁企业通过发行债券、发展保租房公募REITs等方式拓宽租赁住房市场融资渠道。上述政策有助于提升银行等金融机构支持租赁市场发展的积极性，能够有效扩大租赁住房房源供给并培育规模化的专业租赁企业，进而在中长期维度上带动我国住房供给结构向“多主体、多渠道”调整，缓解大中城市新市民、青年人等群体的住房压力。

　　政策正形成合力

　　相关政策正在形成合力，支撑居民合理住房需求。今年4月政治局会议后，行业层面支持刚性和改善性购房需求的政策已明显发力，月均政策数量约在50-80条，但热点城市受限于低库存下的潜在房价上涨风险，政策频率和力度仍较为有限。11月以来，部分热点城市已经开始在“房住不炒”的框架下进一步调整楼市限购、限贷政策，例如杭州将首套房标准改为“认房不认贷”，二套首付比例下调至40%。

　　展望中长期的未来，更多二线城市可能跟进类似的楼市支持政策，这也符合“金融十六条”鼓励各地因城施策实施好差异化住房信贷政策的相关指引。

　　近期在房地产的供需两端同时密集出台支持性的政策，有助于提振信心和改善预期，促进房地产销售和投资企稳回升。

　　在本轮房地产下行周期中，地产商、居民、政府和金融机构均充分认识到了房地产市场中的潜在风险，对于未来市场走势将有更理性的预期，有助于地产行业的理性修复，有利于中国住房体制逐步向“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的模式转变。