文接4日A13版：

　　今年是笔者连续第16年为新一年撰写楼市忠告，以下是后五点忠告：

六、不要忽略财富效应

　　加息是否绝对是楼市的负面消息？十分错误！看看数据，香港存款远高于借贷，而去年存款利息增加亦远高于按揭实际加息，即是说香港人享受加息的利益远多于负担。除庞大购买力冻结于定期存款外（定期存款连升九个月增加逾2.1万亿港元），供满楼的住宅单位亦越来越多（自置居所供满楼比例是66.1%）。

　　香港自身购买力足以令楼市复苏，最重要是市场氛围是否令市场回复乐观。留意放盘量及短期供应的不足，若市场气氛转趋正面，楼市一触即发的机会比大多数人想像的容易。

七、优才领导不可逆转

　　北部都会区计划其实是“筑巢引凤”，配合“一国两制”的优势，不单只打造了新的创科摇篮，也吸引及汇聚了人才，未来香港将与各国优秀人才相处，并以精英为领导。

八、租金反映需求真相

　　买卖的需求许多时给予人忽悠的感觉，往往到静市的时候，之前所谓的买卖刚需就消失得无影无踪。反而在租务成交中，我们不单只可以看到租赁上的需求，也可以看到买卖上的需求。静市中不少潜在买家决定不置业，转为租楼，于是租金就得到巩固，最后又间接支持楼市。近年来我们遇上不少新常态，很多人都用不适合的牛熊市去评论和预测楼市，笔者认为，参考租务的实况去掌握上车人士购买力，是掌握市场实况的最好方法。

九、环球经济衰退

　　从多国的采购经理指数、通胀和经济增长率看，环球出现滞胀并走向经济衰退的机会很大。中国在此时机“拚经济”可说是危中取机，投资者掌握当中动力便能够获利。“拚经济”包括了两地通关，零售和旅客量恢复，而人才的流通，可以创造出新的商业模式。

十、高通胀期来临

　　2023年，香港通胀率可能继续上升，除了是环球趋势外，经济转趋活跃亦会推升通胀，而本地内部基建投资也是通胀趋升的原因。楼市短期供应仍不足，长远的造地供应虽然有所突破，但供应正正要面对未来多年的通胀压力，楼价长远上升的趋势仍然不改。（完）