在这市况波动的年头，楼市仍然是最佳的投资工具之一。去年，港股个别蓝筹股曾下跌70%至80%，但楼价大部分时间表现稳定。根据差估署数字，整体楼市最多下跌16%左右，而目前不少屋苑在复常后高速反弹10%左右，部分屋苑去年曾下跌18%至20%，在复常后急弹10%至12%。

　　楼价谷底应在去年12月中出现，成交量的谷底是在去年11月，执笔之际，成交量大升一倍。价量皆升，楼价的回升趋势已确定。

　　除了楼价回升趋势受确定外，我们还要弄清楚怎样回升，那就先要清楚楼市的本质。如果去年楼价下跌是泡沫爆破（熊市），市场需要长时间复原，甚至回升后再因为支持力不足而跌至更低点。但市场并不是泡沫爆破，用牛熊市理论去判断是错误。这正是笔者为何在楼市最悲观的时候，仍然强调楼市结构无改变的原因，因为楼市基础结构无变，跌势过后楼市会回升得比想像中快。结果的确正如笔者所料。

　　即是说，楼市的本质仍然是“龙市”。龙市理论正是2008年后在中国资金和宏观调控（楼市辣招）为主导的市场下的新常态，认为楼价只会在“龙市一期”低泡沫上升，去到泡沫略高的时候，政府就会推出政策令其冷却并去除有限的泡沫。这种新的调整市况，因为没有了泡沫经济爆破时的“重伤期”，所以周期会较短，而且市场的底气往往愈积愈大。

　　龙市结构是高资金、低借贷、低供应、高财富效应。一年的修例风波加上三年的疫情，四年里香港的资金（M3）、财富效应（供满楼及定期存款）在大幅膨胀，这当然不属于牛熊市，只有龙市才可以解释到。虽然今次疫情加上修例风波，令到“龙市二期”变得冗长，但这只是一个非常性／不可控的因素出现，在市场发展上并没有改变其前进性。

　　投资应预留进退空间

　　龙市理论的一个重要的价值就是与传统牛熊市的区别，我们应该用一个新的角度去认识香港投资市场并掌握入市时机。如用牛熊市理论去看，现在可能还要等一个更差的下一波，但事实是2008年之后经验告诉我们，起码有四次是龙市二期的楼市谷底，都是入市时机。现在市况是复常，我们不需要等待市场因素去复苏，我们只需要一些时间等待购买力“埋位”。

　　虽然疫情损耗了不少行业的元气，但购买力亦有所聚积，财富效应更盛，资金更多，楼市不宜看得太淡。同时，经过这几年疫情和其他事件，也教会了我们，除了市场本身的因素之外，香港仍要面对很多内外因素，包括大国角力，我们进行投资时应要预留多一些进退的空间。

　　“买的风险”比以前多了，但“不买的风险”也在增加。