图：近日许多发展商采用了“先求量、后求价”的推售策略，所以不少首卖新盘的售楼处都挤满了买家。

　　上周专栏提到，近2、3年是新楼落成的高峰期。按差饷物业估价署早前发表《香港物业报告2023》初步统计数字，去年新楼落成量已高达2.117万伙，而今年的新楼落成量会稍为回落至1.995万伙。保守估计目前在售中的现楼货尾单位亦多达1万伙以上，创近15年来新高水平。

　　据特区政府的估算，明年的私人住宅的新楼落成量将更加惊人，预测落成量将高达2.697万伙。换言之，连同去年的新楼落成量，在2022至2024年间的3年内总体的落成量已超越6.8万伙，平均每年多达约2.27万伙新楼落成，但若果以去年的新楼销售仅约1万伙来看，总体现楼货尾数量自然大幅增加。

　　另一方面，如果按去年10月发表的《长远房屋策略报告2022年周年进度报告》的数字来看，未来私人住宅的落成将出现严重的“短加长减”现象，由于未来10年私人住宅供应仅12.9万伙，平均每年只需1.29万伙；按估算如果未来5年私人住宅供应（即2023-24至2027-28年度）是7.2万伙，平均每年供应将会减至1.44万伙。由于今、明两年的新楼落成量已接近4.7万伙，换言之，估算于2025年以后，新楼落成量将大幅回落，回落幅度或相当显著。

　　加价幅度较为审慎

　　当然楼市的走向不断在变，发展商亦会因应市况调节建屋步伐，因此要估算5年后的私人住宅供应，基本上已经接近不可能，10年后的私人住宅供应推算向来只属于参考作用。从现市况来看，相信未来5至10年私人住宅供应确实会出现“短加长减”的现象。

　　无可否认，近期推售的新盘中，发展商亦大多倾向选取“先求量、后求价”的推售策略，加价幅度亦相对较以往审慎，加上去年整体楼价亦出现整固，近期亦有发展商实行减价促销。当然每个发展商有不同的推售策略，亦需视乎每个项目提供的单位总数及同区供应的情况，相信在部分新盘供应较多的区份，发展商有可能会采取先求量，之后再视乎销情而逐步加价。