现在的香港楼市十分奇怪，租金由2023年春季开始进入上升趋势，直到现在升势仍算凌厉，很多租客变相在帮业主供楼，却不趁这个最好时机去买楼。

　　更加奇怪的是刚公布的香港M3（M2+有限制牌照银行等机构的存款及可转让存款证）显示，香港的资金量又再破新高，去到17.8万亿港元。无论活期储蓄或定期存款，港元、人民币和美元的资金都大增。在此情形之下，香港银行居然还收紧按揭，与市场复苏的趋势相背离，纵使在强劲因素下不断改善，楼市短期的确是有下跌的压力。

　　近期银行融资服务出现不稳定情况，有关问题不断扩大，正为市场累积风险。笔者认为，特区政府应留意和合适作出介入，掌握适当的市场秩序，以避免问题作过度的发酵。

　　银行重估物业价格的背景下，的确会因新估价和之前相差太大，银行要求借款人“补仓”，笔者认为银行避免风险是合情合理的，但当“纯粹补仓潮引发借款人贱卖物业的现象”出现得比“欠供款者引发的危机”还要大的时候，市场掌握不到银行借贷的进退尺度。除了银行与银行之间会互相践踏之外，市场上的大部分投资者都会停止投资去观察，以上的情况在非住宅的商业信贷出现，虽然表面上影响不大，但已令到主导购买力几乎完全停顿，对市场造成内伤。

　　住宅的按揭也在收紧，主要是从楼花开始。近年楼花升幅的确高于楼市指数表现，屯门区的呎价曾在十多个月由1.1万去到1.7万至1.8万元，再加上部分楼盘有高回佣，当楼价下跌，银行便全面收紧，增加潜在买家的不安。

　　笔者认为，市场似乎荒废了二、三十年前的楼花发售“按揭保证”或“惯例”。以前楼花发售前，都会有银行的按揭保证配合。即是说到入伙后，纵使楼价下跌都会以楼花的原价去做按揭借给借款人，这个做法的好处就是银行一早评估了风险，亦不需要考虑市场出现互相践踏的情况。更加重要就是，这种楼花保证的做法，间接令到银行必须在价格上取共识，价格去得太高银行就自然不肯做按揭保障。

　　成交前先了解物业估价

　　笔者觉得上述制度现在是荒废了，应该对有关的市场转变做一些研究。我们一定要尊重银行避风险的权利，但也要避免市场对按揭制度失信心，令市场回复更好的秩序。

　　二手市场近期有不好的风声传出，有报道指不同银行开始在按揭年期上限方面，包括楼龄上限和借款人年龄上限作出更严谨的限制，这与市场的复苏是背离的。不过，笔者公司的按揭部暂未找到一间银行承认收紧按揭，希望有关消息只是传言。

　　就算二手市场的按揭银行转向谨慎，其实也不影响用家，但在弹性上就减少了很多商量的余地。为保障精明消费者，地产代理应该在成交前找到银行，掌握估价和买家的负担。