图：本港进入减息周期，住宅“供平过租”的情况有增加趋势。

　　随着本港进入减息周期，渐多人注意到物业市场“供平过租”的情况趋增。“供平过租”、“租平过供”泛指用家在选择置业供楼或租楼决定之比较，“供平过租”照字面意思指供楼金额平过租金，根据过往纪录，较普遍和持续性出现“供平过租”的时段均在减息期出现。

　　以楼价600万元作为例子，引用现时减息后市场主要按息3.875%、平均按揭成数六成、30年还款期及平均租金回报率3.5%计算，月供16929元对比月租17500元，即每月租金高于按揭供款，反映市场上“供平过租”的个案在本港启动减息后增加。主因是近年楼价下跌、租金呈反向上升，去年至今楼价累跌逾15%，租金却上升15%，促使在减息初期，按息未至于明显下跌便开始出现“供平过租”。

　　然而，上述乃计算上的参考数字，影响因素主要包括楼价与租金走势、按息水平及走势、选择的按揭成数及还款期等。心水清的人会明白，供楼金额是随着业主付多少首期、选用之按揭成数及还款期而出现多与少之变化，例如若不是以市场平均六成按揭计算，而是以用家选用九成按保计算，贷款额增大，供楼金额亦增加，对比租金亦不会出现上述“供平过租”的效果了。

　　供平过租视乎按揭成数

　　又试试以上述例子但改以现时一般银行楼按上限七成按揭计算，月供增至19750元，高于月租17500元。

　　然而，所谓“供平过租”或“租平过供”只是按一个假设基准去计算作对比，只是以一个简单的平面角度作比较，但供楼与租楼从来不应只简单比较每月供款和租金，而是需作全盘考虑，包括首期及开支的比较及预算、还款及持货能力、对后市的看法、长短线换楼计划，以及流动资金与资产价值等。下期再续。

（作者为中原按揭董事总经理）