最近发展局表示没有为“明日大屿”项目制定推进时间表，而实际填海工程亦未有条件于本届特区政府任期内开展。笔者完全支持特区政府这个决定、符合现实的处境，更加认同特区政府应该聚焦发展“北部都会区”，这是更加兼顾全局及符合香港现时能力的一个项目。

　　“明日大屿”大型填海造地计划，包括当中核心项目为交椅洲人工岛，其实不需要决定放弃或者一定硬性执行，笔者觉得最重要是计划有所准备，准备好按实际环境需要，因时制宜。

　　当年为何要决定填海？因为香港有一段长时间难以造地。香港有足够土地，但难以造地，中间包括政治上的问题，亦有一些发展商的利益冲突。填海是特区政府无法造地之下，宣示及重新掌握土地供应主导权的良好方案，当初特区政府提出填海计划时，笔者是支持的。

　　但随着楼市的转变，在政治环境的时移势易，特区政府的而且确是解决了土地不足的难关，楼价，甚至地价都大幅下跌，相比之下，填海方案变得相当昂贵了。因此笔者近年也多次撰文表示“既然特区政府造地很有进展，成本结构亦改变了，已不需要付出昂贵的代价去填海了”。

　　何况在“明日大屿”之后，更实际的“北部都会区”计划上马，大湾区各城市有更深厚的融合。面对千变万化的改变，“北部都会区”有许多更实际、更短期可达成的效果，笔者认为值得优先处理。

　　虽然填海可善用科技进步争取降低成本，但显然关键因素在于是否有更好的方案给予港人选择。更何况，香港市区重建的需求日渐殷切，只要配合市建局改革及市区重建策略，市区重建所得到的潜在实用面积，而且在市区地带，其发挥的效率将会更大。香港楼市可以改善的问题，其实空间不少，单是香港旧工业时代的一去不复返，庞大的工业大厦群其实应该进行重建或活化之用。

　　交通网络趋完善

　　香港仍有很多选择方案，其实中央政府已表态要用创意去解决问题，这启发我们不少旧有的框架要突破，才能解决到问题。

　　“北部都会区”本来在历史上就是珠江三角洲的重镇要塞，只不过在港英时期改为缓冲区而已。今次“北部都会区”概念配合金融、教育及创科去发展，是一个非常好的方案。更加重要是，在地理上进一步打通了交通枢纽，等同将新界区大增值，亦给予年轻人一个置业良机。

　　大家可以想想，现在低迷的住宅楼价，以人均入息中位数的一对年轻夫妇，可以买到约530万元的住宅单位（每月储蓄三成收入，需时三年左右就可以储到首期，而且合乎银行按揭的入息要求），拥有基建枢纽的屯门码头二手私楼高层全海景2房单位只需要400多万元就买到。买楼有风险亦有机会，年轻人应该量力而为，根据自己的需要和能力去决定是否买楼，不应人云亦云被负面情绪影响到买楼这件终身大事。

　　（作者为祥益地产总裁）