香港租金回报率高，吸引不少投资者买楼收租。如想购买物业收租并申请按揭，租金收入可纳入银行的入息审核，从而提升借款人的借贷能力。然而，银行在计算租金收入时，通常分为“实际租金收入”与“预计租金收入”两种方式。这两者的计算方法有何不同？又有哪些注意事项？笔者将在本文中为大家详细介绍。

　　从银行批核按揭层面，物业租金收入分为两种，分别为“实际租金收入”及“预计租金收入”。当物业每月已有租金收入，且租约已完成打厘印，银行会视之为“实际租金收入”，并容许将租金收入的八成计入借款人收入，以协助通过入息审核。

　　而“预计租金收入”则指尚未出租的物业预期可获得的租金收入，银行会委托测量师根据市场租金估值进行评估。不过，从银行审批的角度来看，这类租金收入较为保守，一般最多只会将租金的六至七成计入借款人收入。

　　以租金收入2万元为例，若属实际租金收入，银行会把1.6万元（2万×80%）计作入息；若属预计租金收入，银行最高只能把1.4万元（2万×70%）计算在内。不过有个别银行或会放宽此惯例，允许预计租金收入以八折计算，从而提升借款人的借贷能力。由于各银行对预计租金收入的评估标准不尽相同，建议事先咨询银行或大型专业按揭转介公司。

　　不接受楼花作申请

　　虽然买楼收租的按揭门槛看似较易通过，但在按揭层面有三大事项需要留意。

　　首先，由于按揭保险只适用于自住物业，买楼收租的按揭成数上限只有七成，买家需准备至少三成的首期。

　　其次，所购买的单位必须为现楼，一般情况下，银行不接受楼花作为预租按揭的申请。

　　最后，租金收入确实可以计入借款人的收入，但借款人本身必须具备工作或其他收入，租金收入仅能协助提升其借贷能力；若借款人仅有租金收入，银行基于风险考量，未必会批准其按揭申请。

　　（作者为经络按揭转介营运总监）