图：有券商分析意见认为，今年内地较低线城市的房地产市场下行风险较大

　　今年人大会议结束后市场的风险偏好上升，房地产投资活动出现回暖迹象，主要由於房产税制度只会逐步实施，同时政府通过财政刺激扶持经济的基调明显。总体而言，政府维护房价稳定的方向不变。

　　不过大部分开发商公布2018年业绩后提出今年合同销售目标增长率只有10%至20%，反映企业对前景抱持审慎乐观的态度。我们认为2019年较低线城市的房地产市场下行风险较大。事实上，今年2月，三线城市一级土地溢价率较1月有所回落，而二线城市的土地溢价率维持相对平稳。整体上，我们看好布局高线城市、成本控制得宜的开发商。

　　从2018年开发商的信用情况来看，整体现金结余维持在较高水準，反映开发商关注流动性受压的情况，因此或未用完购置土地的预算资金。我们预期流动性和槓杆率的改善只是短暂现象，因为部分地区性开发商期望加快补充土地储备扩大规模。总体而言，基本面的短暂改善未必可延续中资房地产信用债近期的强势表现。

　　今年以来中资开发商离岸高息债发行量185亿美元（2018年为290亿美元，2017年为339亿美元）。市场对新发行仍有巨大需求，部分原因可能是新发行由2月的62亿美元放缓至3月的42亿美元。同时，大部分已公布2018年业绩的公司传达房地产市场比较平稳的信号。

　　於3月份，高息债信用利差由701个基点进一步收窄至594个基点，较投资级房地产信用债提供约367个基点利差，少於2014年以来平均利差414个基点。债券价格上升如：

　　（1）2017年利差触底时发行的部分债券价格已回升至100以上；

　　（2）部分可赎回债券重新定价至赎回日。我们认为房地产债整体上升空间有限，未来投资新债时宜加倍审慎。