经过两年升浪后，物管板块自9月份开始有唞气迹象。笔者认为，这个板块超高估值年代也许临近结束，估值有机会回复正常。什麼才是“正常”？相比起60、70、80倍市盈率，20、30倍是否属合理估值？

　　10月至今，总共有四隻物管股赶搭尾班车IPO，卓越商企服务（06989）、第一服务（02107）、合景悠活（03916）、世茂服务（00873）。中国恒大（03333）、融创中国（01918）亦準备分拆物管业务上市。在这潮上市热浪中，物管板块估值离奇昂贵。

　　逐隻股份秤秤，卓越商企服务2019年淨赚2.33亿元人民币，折合港币2.7亿元，以上周四收市估值129亿元计，往绩市盈率47倍；该公司今年首5个月淨利润增长99%，若今年盈利同样增加1倍，全年淨赚5.4亿元，预测市盈率24倍，估值看似回归合理区间。所谓“合理”，要视乎往后三、两年盈利增长情况。若果以卓越商企服务在2017至2019年盈利複合增长率30%作参考，24倍市盈率水平算是合理。当然，关键在於今年盈利能否倍升，往后数年盈利是否保持30%增幅。

　　譬如说，中海物业（02669）2019年盈利增长33%，今年上半年增长减慢至12%，拖累股价由9元跌至上周四的5.94元。保利物业（06049）2019年盈利增长49%，今年上半年盈利增幅跌至27%，结果股价由90元跌至上周四的55.95元。值得注意的是，公司上市后首两年业绩往往较飘忽。

　　另一隻物管股，第一服务股份挂牌首日即潜水，按上周四收市价计，市值17.6亿元。2019年股东应佔溢利7729万元人民币（按年增长52%），折合港币9011万元，往绩市盈率19.5倍。今年首4个月股东应佔溢利倒退7%，至1551万元人民币，未计上市开支前的盈利为2577万元人民币。笔者假设今年盈利无升跌，预测市盈率19.5倍，估值不高，问题是未来增长前景。

　　第一服务在管建筑面积1500万平方米，合约建筑面积2700万平方米，即使不作任何项目收购，潜在在管建筑面积有80%上升空间。第一服务似乎具有投资价值，但因公司没有往绩可寻；若果往后数年盈利增长不足10%至15%，现价估值昂贵。再者，物管板块这段时间表现不振，笔者暂时不建议入市吸纳博反弹。