物管股IPO临到压轴最后高潮，3隻重量级物管股赶在2020年结束前上市。融创服务（01516）刚结束公开新股认购，华润万象生活、恒大物业接力準备上市。融创服务招股价介乎10.55元至12.65港元，市值最高接近380亿港元。融创服务的业绩非常有意思，今年首3个月盈利6730万元（人民币，下同），按年增长394%；首6个月股东应佔利润已增至2.5亿元，增长367%，即次季赚1.8亿元。假如2020年全年业绩有3.6倍增幅，盈利就有12.4亿元（约14.55亿港元），预测市盈率26倍。

　　若是以3倍业绩增幅而言之，预测市盈率26倍盈利12.4亿元，在其他物管股2020年预测市盈率仍高企於40倍之际，融创服务大股东亦怎会愿意以不足30倍估值安排业务上市，益街坊。如果推断下半年盈利与上半年相若，即全年盈利5亿元（约5.8亿港元），预测市盈率65倍，这个估值水平就略嫌昂贵。据报道指出，融创服务2021年预测市盈率为22.2倍至26.8倍，这个估价水平算是合理，只是这个报道引述的数据是否可靠就不得而知。融创服务在上市前的业绩异常强劲，上市后盈利增长惟恐减速，投资者不沾手为上算。

　　融创服务2018年、2019年经营活动现金淨流入1.58亿、7.06亿元，数据不俗；2020年上半年则录得淨流出1759万元，稍为多於2019年同期的1215万元，主由是疫情影响贸易应收款项回款放缓。如果因为疫情而导致现金淨流出稍为扩大500万元，这情况可以接受。然而应收款变化却需要关注。

　　融创服务2018年、2019年贸易应收款3.92亿、5.83亿元；2020年上半年增加至10.76亿元。融创服务同样以疫情为由，影响贸易应收款项回款进度。为应对应收款飙升问题，该公司就收取贸易应收款项设定内部目标，而内部目标能否达成，与相关业务人员的绩效评估及员工福利挂鈎。至於这些应对方法是否有效，投资者要密切留意。

　　报道指融创服务新股公开发售部分仅录约两倍超额认购，反应冷淡，市传以招股中间价定价，反映物管股热潮降温，大家不妨候低吸纳“老”物管股。