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集股淘/招商房讬空置率偏高 忌盲目高追\子 石

2021-03-22 04:24:52大公报
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  招商局房讬(01503)上周公布年度业绩,每基金单位可分派金额为0.1721元,但会按照保证分派0.236元;参考业绩公布当天收市价2.63元计,往绩息率8.97厘。由於2021年保证分派为0.2541元,2022年保证分派为0.2614元;故今年预测息率9.66厘;2022年预测息率9.93厘。这隻房讬基金美妙之处是有二,首先是获保证分派金额,其次是今明两年保证分派金额年年有得加。然而,公司业绩前景更加重要。

  招商局房讬受到向租户提供一次性租金减让影响,2020年收益3.7亿元(人民币,下同),按年减5.6%,下半年收益1.92亿元,上半年为1.77亿元;下半年收入有改善。另外,下半年收益淨额1.35亿元,上半年为1.38亿元,收益淨额不升反跌,这点需要警惕。下半年溢利2.88亿元,上半年则为0.71亿元;下半年溢利改善,主要因汇兑收益及物业公允价增加,在下半年提供近2亿元贡献。

  招商局房讬旗下5项物业出租率由2019年底的88%,跌至2020年底的84.3%。各项物业情况:第1个是新时代广场,出租率由去年低位的83%回升至91.9%,新签租约租金也有回升。第2个是花园城购物中心,现时客流量基本恢复至往年水平,出租率恢复至91.5%。其余数码大厦,科技大厦、科技大厦二期方面。由於有大客户提出拟租用科技大厦,所以在今年要把科技大厦现有租客转往科技大厦二期或数码大厦。招商局房讬相信,这3项物业今年出租率有望恢复。

  风险方面。深圳写字楼空置率偏高,今年又有多个项目推出市场,对招商局房讬旗下物业构成潜在租赁风险。其次,按其去年可分派0.1721元计,要在2023年(即保证期结束后)可分派要多於0.2614元(即2022年保证分派额),差距达51%,这是另一项风险。

  笔者宁愿降低2023年可分派预期至0.236元,即较2020年高出37%;降低分派预期,投资者就不会盲目高追。截至上周五,招商局房讬股价已连升6日,收报2.82元,累涨12%,可能是股份历来最长升市,所以笔者有戒心,但不高於3元,风险与回报会仍算是可接受。

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