图：香港住宅供应趋增，特别是来自新界北部都会区供应量惊人，有助抑制住宅楼价升势。

　　由于美国开始收水，加上新冠疫情持续困扰环球经济，香港地产发展商加快卖楼套现，在去年出售逾1.7万个新盘单位的基础上，今年推盘力度预期更大，潜在供应量可达2至3万个单位，因而今年住宅楼价缺乏大升条件，甚至出现调整的可能。

　　美联储局议息会议发出强烈的利率鹰派信号，即时吓跌资产价格。例如美国股债连日下跌，严重泡沫化的虚拟货币比特币更加大插水。至于一直表现强势的香港住宅楼价，也面临一定下行风险。

　　美收水影响全球资产价格

　　即使二手楼价指数再创新高，2021年全年录得4.7%的升幅，逆转了2020年1.1%的跌幅，但上升动力却不若预期，主要是美国步入收水年，以应对高通胀，继缩减买债之后，稍后还可能加息与缩表，市场流动性收紧，物业资产价格将首当其冲。

　　更重要的是，香港经济尚未全面复甦，特别是目前处于第五波疫情临界点，防疫措施再度收紧下，不单止影响农历新年消费市场，香港与内地恢复通关时间亦将推迟，经济复甦步伐面临减速，对楼市有不利影响。因应客观环境变化，摩根士丹利将今年香港经济增长预测，下调0.5个百分点至2.5%。

　　疫情趋严峻损经济

　　面对美国收水与疫情持续困扰环球经济，香港地产发展商加快卖楼套现步伐明显加快，去年一手楼新盘销售逾17400单位，涉及金额2367亿元，逼近2017年创下2428亿元的纪录。

　　值得留意的是，在去年基础上，预期今年地产发展商推盘力度进一步加大，估计潜在供应量达2至3万个单位。

　　事实上，截至去年底止，待批预售楼花的数量接近1.76万个，为逾19年来最多。地产发展商如此积极推盘，显然要趁高卖楼、锁定手上利润，一定程度对后市有保留，同时也要为日后竞投与发展北部都会区用地预留足够“子弹”。

　　去年施政报告提出建设面积达到300平方公里的北部都会区计划，释放新界北部土地资源，随着集体运输系统落成与地积比率大幅提高，可建公私营房屋估计超逾一百万个，潜在供应量庞大。

　　地产股淡静有启示

　　目前地产发展商位于天水围、古洞、新田等地区的农地与棕地改划作住宅项目，纷纷申请提高地积比率，由一、两倍大幅提到三倍或以上，项目可建住宅单位动辄数千，甚至达到万级规模。例如新鸿基地产位于古洞南一个住宅项目，申建2500多个单位，较原先计划大增六成多单位。

　　总之，住宅供应趋增，特别是来自北部都会区供应量惊人，有助抑制住宅楼价升势。今年香港住宅楼市缺乏大升条件，甚至可能出现调整，进入整固周期。本地地产股昨日未有跟随大市全面上升，其中新世界发展更逆市下跌。