美国面临经济衰退风险升温，大行及评级机构纷纷调低更悲观的预测，美股再度急泻。而作为衡量企业信用风险的关键指标，投资级CDX周三扩大，这是市场对逊于预期的业绩，以及联储局主席鲍威尔早前鹰派言论的反应。

　　美国科技股首季业绩差劲，股价大幅回调，但市场似乎未有心理准备，连传统必需品股如沃尔玛（Walmart）及Target本周录得1987年10月19日以来的最大单日跌幅。两家老牌大型零售企业同时向下修订预测，反映在通胀下，物价上升，需求减少，美国经济前景似乎不太乐观。

　　市场忧虑已聚焦于经济衰退，问题在于标普500指数年内累积跌幅近18%，有多少已反映经济衰退呢？神仙也难答。回顾2022年至今市况，由2、3月起，股债齐跌，当时触发点是通胀及俄乌事件。到4月底起，美国短债债息酝酿摸顶，继而10年期债息3.2%水平已力有不继，似乎说明市场已消化通胀，但股市同时下跌，触发点才是衰退或滞胀忧虑。高盛计算，第二次世界大战后的经济衰退期，标指平均调整24%，由高位至低谷平均需时15个月，如果从年初跌幅计，美股不用再回落很多，但如从4月底市场开始反映衰退期计，完成跌幅还有距离。

　　面对外围不明朗，本港的地产股表现较稳定。美国加息周期开始，息口上调固然对地产股不利，不过新世界发展（00017）属于低杠杆运营，2021财年末有息负债约1760亿元，按年跌8%；淨负债率44.7%，平均借贷成本低，仅2.94%。值得留意的是，过去5年即使面对各项冲击，平均派息比率维持约50%，平均股息率5.9%；2021财年股息率更有6.5%。事实上，现价相等于预测股息率约7%，市账率更低见0.33倍，估值便宜已叫淡友没有什么空间。再者，K11将是公司未来主要驱动力，旗下由K11营运的机场航天城一站式零售娱乐商业项目11 SKIES，第一期的甲级商厦K11 ATELIER 11 SKIES预计于今年7月落成启用。

　　K11成未来增长核心

　　新世界在2022财年中期销售金额154亿元，预计全年达300亿元。公司总土地储备643万方米，其中内地土储约552万方米。以K11为代表的持有营运项目为公司未来增长核心，2021年物业投资实现收入47亿元，目前单项目平均租金收入逾2.8亿元，营运表现优异。值得分段吸纳，作中长线持有。

（作者为独立股评人）