图：港息跟随美息上升的时间料比预期早，幅度亦会较大，对香港楼市有一定考验。

　　美国通胀失控，上月消费物价指数升破9%，联储局本月势继续大幅加息，进一步加剧美国以至全球资产价格调整压力，香港住宅楼价难以独善其身。香港金管局持续入市承接港元沽盘，银行体系结余进一步下降，不排除港息提早跟随美息上升，习惯长期超低息环境的住宅楼市面临一定考验。

　　美国6月消费物价指数升幅达到9.1%，联储局本月加息1厘的几率上升至66%。目前美国年内合共加息1.5厘，大幅推高融资成本，导致股市、债市泡沫爆破。随着美息继续上升，未来可能刺破更多美国资产泡沫，包括房地产、车市，资产泡沫连环爆破，会对美国经济造成灾难性打击。

　　欧元日圆破底 货币危机乍现

　　更重要的是，美息快速上升，加剧全球美元计价债务成本，发达经济体与新兴经济体一同受累。近日国际货币基金组织发出预警，一场全球债务危机正在酝酿之中。事实上，斯里兰卡宣告破产、债务违约，相信不是个别事件，主权债务危机之外，还有货币危机乍现。市场密切关注会否引爆欧债危机2.0，以及日央行可否坚持实施量化宽松货币措施，欧元、日圆兑美元分别创下20年与24年低位，可见资金恐慌性从欧洲与日本出逃。

　　港元沽压强劲 银行上调按息

　　当前美欧日经济危机重重，股汇债市场陷入乱局，环球资产价格下行压力加剧，香港住宅楼市难以独善其身。尽管香港经济具韧力，楼价呈现较强抗跌力，但住宅楼市实际上似稳还忧。

　　首先，全球掀加息潮，超低息时代将告终。港美息差扩大，引发买美元、沽港元套息活动，香港金管局昨日再入市承接港元沽盘，银行体系结余降至2200亿元。由于部分本地银行已上调拆息按揭的锁息上限，为银行全面提高按揭利率以至上调最优惠利率的先兆。　　 其次，特区政府继续加大力度开拓住宅发展地皮，包括推进明日大屿与北部都会区相关发展，不会因楼市市况而影响进度。本年度第二季卖地计划昨日公布，将推出屯门、葵涌及沙田3幅住宅地，共涉及约2600个单位，为2018年第四季最多。

　　财富效应蒸发 收租客急沽货

　　其实，截至今年3月底止，未来3至4年私楼潜在供应量9.9万伙，处于历史高水平，其中已落成未售的货尾单位累积达到1.4万伙。从中可见私楼供应充裕，估计下半年地产商可推售单位逾1万伙，今年上半年住宅楼价已下跌约2%至3%，进一步下行的风险不低。

　　第三，环球经济前景不明朗，黑天鹅频现，股市下跌造成财富蒸发，再加上疫情变数难测，影响物业投资信心。近期接连有长期投资者出售收租物业的情况令人关注。现时银行一年定期存款利率已上升至2厘以上，与物业收租平均回报率相若，随着定存利率进一步提高，不排除更多物业收租客沽货离场。

　　美国将继续疯狂加息遏通胀，年内累计加息超预期，可能达到3至4厘，港息跟随美息上升的时间将比预期为早，加息幅度亦会较大，对于习惯长期超低息环境的香港住宅楼市面临一定考验，市场承接力如何也会见真章。