内房股政策暖风频吹，首先是9月29日多地下调首套房商业贷款利率下限，紧接着9月30日人行下调首套个人住房公积金贷款利率0.15厘。本次下调后，内地首套住房公积金贷款利率已达历史最低水平。随后财政部、税务部联合发布公告，对出售自有住房并在现住房出售后1年内重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳个人所得税予以退税优惠；监管机构要求商业银行向房地产行业释放6000亿元人民币新融资额度。促进地产市场平稳健康发展的政策合力正在形成。叠加此前供给侧相关举措的出台，内房股有望筑底复苏。

　　9月内地新房销售面积和百强房企销售金额同比分别下跌23%和26%，环比则分别上升9%和4%。中长期来看，内地房地产行业后续发展路径或可参考美国房地产行业和中国白酒行业─总量趋弱＋结构优化的模式。优质房企成长空间有望打开，实现量质齐升，其中负债端情况较好的央企有望走出更具持续性的复苏行情。华润置地（01109）便是其中的优秀代表，截至2021年底，公司“三道红线”保持绿档，淨有息负债率34.6%，维持低位，财务健康，偿债压力较小。公司作为央企，融资优势明显，2022年中报显示公司融资结构持续优化，平均融资成本3.78%。旗下土地储备充沛，截至2022年中期，公司总土地储备面积6614万平米，上半年公司新增权益土地储备面积290万平米，其中一二线城市占比92%，为未来增长奠定基础。

　　除了房地产开发，华润置地还经营不动产业务和轻资产管理业务（持有物业管理公司华润万象生活（01209）72.3%股份）。2022上半年华润置地营收728.9亿元（人民币，下同），其中旗下购物中心和写字楼租金收入70.3亿元，占总营收比重9.6%。开发和经营自持物业双轨发展，提升风险抵御能力。

　　9月底，华润置地公告拟分拆旗下位于上海的2个保障性租赁住房项目作为基础设施类公募REITs底层资产上市，这是央企首单保租房REITs，打开基础设施资产盘活新渠道，融资方式更加多元化，也令市场关注REITs对存量运营板块的估值重塑作用。华润置地最新收盘价对应2022年预测市盈率6.4倍，近10年平均估值约8.5倍，投资者可考虑低吸。

（作者为招商永隆银行证券分析师、证监会持牌人士，并无持有上述股份）