图：内地物业种类多，入市前宜小心。

　　笔者上个月收到两位读者电邮，已经提供处理方案，借此与大家分享。大致内容如下：

　　第一位刘生：2018年在内地买了两个物业，均称“商住两用公寓”，原本2020年底交楼，但至今仍未有收楼通知，原来项目未完工。

　　另一位庄小姐：2017年在内地买入一间声称可以“商住两用”的公寓物业，早几年收楼。购入时发展商销售承诺售后租回，由酒店托管方营运及支付收益。届时会对单位进行统一装修，回报以实际收益扣除营运成本为准，每年约6至8厘，庄小姐即场签订5年酒店托管合约，同时支付酒店托管方所要求统一内部装修及傢俬电器等费用3.5万元人民币。表面看非常吸引，但庄小姐至今只收到两季的收益。

　　以上个案存在两个问题：一、发展商或地产代理为了促销，经常把实际是“商业用途性质公寓”，在宣传上包装说成“商住两用”作为卖点，误导消费者。二、利用高回报或稳定收益的“售后租回、售后托管”形式吸引买家。

　　笔者作一篇精简总结供参考，哪些物业可以“建议买、谨慎买、不建议买”。

　　土地使用年期较住宅短

　　首先，“谨慎买”。

　　第一类，“商业用途性质公寓”。若干年前“商改住”确实存在，但经内地土地制度改革后，大多数城市禁止商业、办公用途地皮兴建的项目，其内部设计不可以类似住宅，也不可以突显出居住的设施。目前市场上出售所谓“商住两用公寓”，95%属于“商业用途性质公寓”或“非住宅用途公寓”。

　　“商业用途性质公寓”有别于住宅。其土地使用年期较住宅短，一般为40年，小部分为50年。正常情况下，水、电按商业标准收费，不能接驳天然气，贷款年期最长10年，贷款利率较住宅高，契税为3%，建筑标准较住宅低，卖楼所缴交税项成本较住宅高，部分单位会用作办公。特别一提，大多数持有此类物业的人，不能入户及小孩不能就读该区公立学校。

　　第二类，车位。坊间常见地产代理宣传投资内地车位时，大多数引用香港及澳门车位投资价值作比较，以夸大内地车位的升值潜力。香港及澳门地少人多，车位供不应求，自然有投资价值。但内地则地大物博，投资前要因应每个城市及地段而判断是否值得。

　　第三类，舖位。买舖位比买住宅技巧难度要高，建议选择民生旺段临街地舖，最好邻近大型屋苑，靠近屋苑出入口等；其次，可选商业圈旺段临街地舖，最好附近有大型商场，留意商场内行业分布及名牌子商家数量等，从而衡量此临街地舖的投资价值。

　　第四类，写字楼。现在很多一、二线城市的写字楼出现空置率上升情况，建议选择一线区一线位、或二线区的一线位，最好近地铁或主干道，选择真正地标式写字楼，附近有大型商圈。其次，留意写字楼外观、大堂、物业管理口碑、发展商开发经验等。

　　租金回报承诺要小心

　　再来讲“不建议买”。

　　第一类，小产权。大多数指没有不动产权证书的楼宇，不受法律保护。但实际上，每个城市政策都不同，有些城市默许对外发售及有证书，有些城市禁止对外发售只对特定人群发售。有些小产权未得到全面合法合规兴建，政府有关部门可要求全部拆卸。在这么模糊不清晰及风险如此高的情况下，不建议普通市民购买。

　　第二类，承诺有固定租金或回报的办公、酒店式等商业公寓，商场、㓥场格仔舖，一律“不建议买”。所谓承诺的租金回报，很大部分“羊毛出在羊身上”。一般情况下，楼价高于市场价出售，好大机会回报是从多出楼价而来。这种操作模式存在风险较高，一旦楼盘卖得不好或经营中的酒店、商场经营不善，已收到销售款的发展商有可能携款“走佬”或项目烂尾，亦有部分最后不作经营，卖完套现即走。

　　但要补充一点，市场上确实有返租商业公寓项目履行承诺，有经营及有收益给业主，这就需要考你经验及慧眼。

　　最后，“建议买”。

　　住宅。虽然属“建议买”的类别，但亦要慎选发展商。经历三条红线、疫情、发展商过度杠杆、停贷潮等事件，现买家比以往更加会慎选发展商。

　　（作者为珠海横琴奥迪国际置业董事）