图：近日内地有多个城市放宽了对房地产的限购措施。

　　自去年下半年以来，内地各级政府密集出台楼市利好。本周进入新一轮高潮，广州、上海两大一线城市“局部”取消限购，苏州则全面放开购房政策。展望未来，家庭部门或借此机会优化资产结构，出售在低线城市中持有的物业，置换高线城市非核心区商品房。

　　2023年7月24日，中央政治局会议上提出了“房地产市场供求关系新形势”，其后调降了存量房贷利率，并启动大城市城中村改造计划。上周五（1月26日），住建部在北京召开城市房地产融资协调机制部署会，强调“支持各城市因地制宜调整房地产政策，充分赋予城市房地产调控自主权”。

　　吸引单身青年落户

　　会议次日（1月27日），广州率先宣布全市范围内120平方米以上的大户型住房不再限购。本周二（1月30日）上海、苏州相继调整限购政策，其中上海发布通知显示，自1月31日起，在当地连续缴纳社保或个税已满5年的非本地户籍人士可在外环以外区域（除崇明区外）限购一套住房。

　　在此之前，上海属于内地针对非本地户籍人士住房限购最严格的一线城市。根据北京和深圳的楼市政策，非本地户籍的单身人士在当地缴纳满5年社保或个税即可购房。现时来看，上海非核心区地产去化难度较大，而未婚青年群体亦被视作城市发展的动力来源。

　　须指出的是，一线城市房价目前尚未企稳。据国家统计局公布的2023年12月70个大中城市商品住宅销售价格数据，新建商品住宅和二手住宅价格继续下跌，分别环比下行0.4%和0.8%，其中一线城市分别环比下跌0.4%和1.1%。

　　随着沪广两市的带头效应显现，相信将有更多一线城市放开非核心地区的限购政策，该趋势亦将引发地产格局逐步分化。一方面，人口将继续由低线城市向高线城市迁移；另一方面，家庭部门亦会出售小城市的房产，转向刚刚放开限售的大城市非核心区。

　　楼市去化仍需时间

　　回顾日本发展历程，鉴于人口老龄化的加速，以及城镇化率的提高，该国政府自1999年开始推动“平成大合并”，即将人口稀少的市町村进行合并。执行至2010年3月底，日本市町村的数量从3229降至1727个，缩水幅度将近五成。而到了2020年，日本三大都市圈以14.2%的国土面积，容纳了52.7%的人口规模。地产结构分化可见一斑。

　　短期来看，楼市行情下一阶段仍以去库存为主。据天风证券测算，截至2023年11月，新房广义库存（仅住宅）约为16.3亿平方米，大致相当于2011年5月的水平，较2020年8月高点已经回落了31%。新房广义库存的定义即已开工、未销售的住宅。

　　首席经济学家论坛研究院院长盛松成预计，未来两年，中国房地产市场销售面积降幅会继续递减，每年可能只降5000万平方米甚至更少，2025年或2026年可能在8.5亿平方米左右稳定下来。