尽管近年面临宏观经济阻力，亚太房讬（不包括日本）的运营表现依然稳健。新加坡房讬板块的淨物业收益按年增长，受益于低空置率及租金息差扩大。

　　然而，利息开支增长抵销了物业收益的增长，导致利息开支占淨物业收益的比例增加超过10个百分点。随着利率在2023年见顶，每单位派息增长跌至负值，利息开支上升显著影响其表现。

　　降息影响明年显现

　　在利率环境趋于温和与再融资利率预计下降的背景下，租金收入增长预计将为股东分派提供所需资金流。历史数据显示，利率周期的变化往往推动新加坡房讬上升，当每单位派息增长改善时，这类资产的升势将更为可持续。各主要市场的再融资利率已下调，从3年期掉期利率的下降显示这一趋势。由于每年交错到期的债务比例为20%至30%，预计降息的影响将在2025年及2026年初显现。

　　利率稳定后，兼併收购活动有望回升。在低利率环境中，资产资本化率扩张，市场要求更高的投资回报，导致资产收益率差距收窄。随着资产贬值的情况结束，主要亚洲市场的交易活动将回升。投资者对资产价值的信心将随着价格发现而增强。资产回收改善也将使房讬加强其投资组合，并使房地产基金管理公司扩大管理资产规模。

　　值得关注的是发展包括利率预期及方向。自2024年9月以来，美国联储局已降息1厘，并表示未来降息将取决于数据。美国总统大选的预期结果也影响了市场对2025年降息的预期，即是美联储政策不确定性将影响经济数据和利率。

　　续租租金的调整速度值得关注。由于过去12至18个月到期的租约多在疫情低谷期间签订，因此续租租金升势强劲。需密切关注未来12至24个月的续租租金调整，因为租金水平已大致恢复正常。

　　即使预期有所变化，仍专注于优质亚太房讬的财务状况、现金流创造能力及合理估值。在过去两年半中，亚太房讬面临的多重阻力逐渐减退。尽管经济前景可能仍不明朗，随着全球宏观环境的改变，投资者的预期也随之改变。亚太房讬稳占优势，能够通过每单位派息增长及并购活动的改善，受益于这些变化。

　　（作者为宏利投资管理股票部投资组合经理）