图：香港连续9年成为全球最难负担楼价的城市，楼价对比收入比率扩至20.9倍

国际研究机构Demographia发表最新一期《国际楼价负担能力报告》。调查显示，香港连续9年成为全球最难负担楼价的城市，楼价对比收入比率更由2017年的19.4倍进一步恶化至20.9倍，再创调查数字新高，亦意味着香港市民要不吃不喝20.9年才能买到楼。

Demographia于去年第三季调查了全球八个国家，合共309个大城市，而香港是中国唯一在调查内的城市。香港高昂的楼价早已闻名海外，今次再度“不负众望”，大幅抛离其他国家城市，成为全球最难负担楼价城市。报告指出，调查完成后，本港楼价开始回落，更有地产专家预期，本港楼价将下跌15%至25%。虽然这是一个显着的下跌，但Demographia认为，即使如此，香港楼价仍是大大难以负担。

家庭负债比率71.2%创新高

报告又称，特区政府亦关注到楼价问题，并跟随新加坡和新西兰的做法，希望通过加强楼市和土地管理去控制楼价。而本港土地供应专责小组于去年年底建议以填海方式增加土地供应，希望改善房屋供应和楼价的可负担程度。虽然政府频频推出“辣招”，希望可压抑楼价，但本港楼价仍屡创新高。Demographia于报告中引述中文大学的调查表示，本港2002年时的楼价对比收入比率不过4.6倍，与现时的20.9倍大幅急升。

事实上，本港家庭负债占本地生产总值(GDP)比率近十年来不断上升，由2005年的54.3%升至2018年第二季的71.2%新高。虽然本港楼价高企，但在政府与金管局实施多轮逆周期措施下，楼市未见太大风险。例如金管局最新数字显示，截至2018年8月，新批出住宅按揭贷款的平均按揭成数为46%，而平均供款与入息比率则为35%，属于可控水平。

冠域商业及经济研究中心主任关焯照表示，有关报告滞后，本港楼价于最近5至6个月已有所下跌，如一手楼楼价跌逾一成，二手楼亦跌近一成，本港人工却未有下跌，供楼负担应有改善，所以指数应已见顶。不过，他认为，若要供楼负担大幅改善，本港楼价至少要跌两至三成，才可接受，目前仍属偏贵水平。

关焯照：杠杆不大但泡沫大

最近政府提出把公私营房屋比例，由六四比改为七三比。关焯照认为，这会出现两个可能，一是市民愿意等待公营房屋，对私楼需求下降，令楼价下跌;二是预期私楼供应减少，市民反增加对私楼的需求，在供求失衡下，楼价反而难出现调整。他认为，香港楼价很难自我出现明显的调整，要有外围因素引入，楼市才会明显下跌。

他又表示，本港楼市杠杆不大，但资产泡沫大，虽然现时楼市大部分市民未能负担，唯本港仍有部分人士有能力置业，如一些已供满所持住宅的家庭。他称，本港有钱人很多，若本港楼价跌两成，相信可吸引很多人入市。

全球十大最难负担楼价城市排名中，香港的楼价对比收入比率，以20.9倍遥遥领先，轻易压过第二位的加拿大温哥华，其比率为12.6倍，第三及第四位均为澳洲城市，悉尼及墨尔本的楼价对比收入比率分别为11.7倍及9.7倍。十大排行榜中，以美国入围城市最多，有四个，分别为圣荷西、洛杉矶、旧金山及檀香山。

全球楼价负担中位数仅4年

根据国际研究机构Demographia的准则，住房负担能力分为四个级别，其中楼价对比收入比率超过5.1倍，即不吃不喝五年成功“上车”，已属无法承受(Severely Unaffordable)的范围。而楼价对比收入比率低于3倍，则是可负担(Affordable)的楼价。是次调查的309个城市，楼价对比收入比率中位数为4倍，属于负担不起(Moderately Unaffordable)的范围，有164个城市楼价负担在四年或以下。

据悉，是次调查挑选了309个大都会住宅市场(metropolitan areas)，当中有91个城市人口超过100万人，另有3个人口超过1000万人，包括纽约、伦敦和洛杉矶。

根据这次调查的城市标本，除了香港以20.9倍的楼价对比收入比率“贵绝全球”，澳洲和新西兰也分别有70%和75%的受调查城市属于无法承受范围。另有66%的美国、80%的爱尔兰及56%的加拿大受调查城市楼价负担在四年或以下。至于新加坡则处于严重负担不起(Seriously Unaffordable)的水平，需不吃不喝4.6年才能买到楼。

中原料楼价首季止跌

图：本港楼价于最近半年下跌一成，吸引大批市民入市

中原地产数据显示，中原城市领先指数CCL报170.19点，按周跌1.01%，较去年八月高峰期的188.44点下跌约10%。不过，中原地产研究部高级联席董事黄良升认为，本港各区楼价指数走势反复，跌幅一周大，一周小，有机会是楼价寻底的先兆。估计未来CCL走势继续反复，并预料今年首季将成功止跌。

野村则认为，本港发展商于2013年至2015年地价较低时买入的土地，将在今年陆续落成推出市面，使一手住宅新盘供应量相对充足。加上部分内房企和本港小型发展商，也会在今年推出新盘，在激烈的竞争下，发展商有较大的减价空间。因此，该行预计，今年本港楼价将轻微下跌7%，其中跌幅主要集中在上半年，而下半年楼价则会回稳。

高力预期上半年跌价15%

事实上，虽然楼价回软，分析也相信楼价今年会继续走低，但市场普遍不认为本港楼价会大幅下滑。利嘉阁地产总裁廖伟强认为，港人传统的观念都是喜欢购买“砖头”，穷一生的努力，都是希望拥有自己的自置居所。在这种需求的支持下，使过往本港楼价整体而言都是有升无跌。

他认为，本港地少人多，政府房屋土地政策多年来都未能满足需求，再加上房地产向来都是用家及投资者的喜好，所以楼价不会大幅下跌，相信若楼价有些小回落，会有更多买家急不及待赶入市，足以撑起楼价。

高力国际香港估价及谘询服务高级董事郑亥延亦指出，虽然近期一手新盘纷纷以低价开售，料上半年一手市场楼价将向下调整15%，二手市场亦受影响而跌10%，但预期下半年楼价将受需求带动，500平方呎以下住宅售价将会快速回稳。展望今年楼市，她估计上半年楼价最多在发展商提供优惠下跌15%，但全年中小型住宅楼价则仅跌3.8%。