碧桂园 关注表外负债风险

　　碧桂园对外担保比例高，其他应付款规模较大，可能存在较大规模表外负债。境内外债券合计到期超过200亿元，不过流动性暂时问题不大。货币资金规模庞大，受限比例也不高，货币资金考虑进去后，对债务的保障能力显著提升，但需关注货币资金的归集情况对时点流动性的影响。

　　龙湖 外部融资情况优於同行

　　融资成本低，债务长期化，可发住房租赁专项债，去年末龙湖企业平均融资成本仅4.54%，平均借款年限6.04年，龙湖融资成本处於行业低位。2019年末短债在总债务中佔比也不到8%。截至2019年末，龙湖企业借款抵押受限的存货和投资性房地产，佔期末存货和投资性房地产的比例分别为24%和40%。

　　远洋 有商业物业及大股东支持

　　远洋集团是中国人寿唯一的战略性房地产投资平台，对集团提供很大支持。集团持有的商业物业主要位於北京地区，2019年出租率多在90%以上，少量在80%以上。截至2019年末，远洋持有超过18个经营中投资物业，可租赁面积合计164.1万平方米，投资物业公允价值133.28亿元人民币，可提供良好资产抵押融资。

　　世茂 融资成本和流动性好

　　世茂境外融资成本具一定优势，槓杆和流动性水平较好，2017年至2019年平均融资成本均低於6%，不过融资对债券依赖度偏高，2019年债券融资佔比48%，债券融资渠道对公司影响较大。世茂近年併购扩张较快，资金支出压力提升，相关风险值得关注。此外，2020年受疫情影响，商业物业后续销售可能值得关注。

　　恒大 2020年债券偿付压力大

　　恒大非标类融资（引入战投、票据、信讬等）佔比高，融资需求量大导致的融资难度大，融资成本也持续上升，使短期周转压力上升，包括债券到期、票据短期、战投即将到期等。资金周转对票据依赖度高，融资结构中非标和债券佔比较高。应交土地款、税费上升，应付土地款每年需缴纳400亿至500亿元人民币，考虑各类非标后，存货勉强可覆盖债务。

　　融创 财务槓杆水平较高

　　融创债务负担较重，财务槓杆和融资成本较高，截至2019年底，融创中国总债务3223亿元，是2019年税息折旧及摊销前利润（EBITDA）规模的15倍，偿债压力较重。债务资本比73.85%，财务槓杆水平虽有小幅下降，但仍处於较高水平。2019年融创平均融资成本8.56%，较2018年提高175基点，融资成本较高。

　　雅居乐 融资成本和流动性压力攀升

　　雅居乐近三年融资成本分别为6.2%、6.49%和7.1%，逐年提升，其中2019年提高61个基点。财务槓杆水平维持在60%左右的偏高水平。截至2019年底，账面货币资金已无法覆盖短期债务，淨短债缺口87亿元人民币；此外，年内回售债券剩余18亿元人民币。雅居乐环保等非主业业务发展对资金消耗也较大，近年持续存在自由现金流缺口。

　　富力 再融资空间有限

　　截至2020年3月末，富力货币资金对短债的覆盖比例已下降至31%，2019年末货币资金中受限部分比例也高达40%以上。2020年5月，穆迪把富力的企业家族评级由Ba3下调至B1；把富力地产（香港）的评级由B1下调至B2，展望均由观察名单变为负面；2019年末，335亿元投资性房地产中，有191亿元受限，受限比例高达57%，后续进行再融资的空间有限。